为什么土地成片开发如此重要？

自然资源部于10月20日发布《土地征收成片开发标准（试行）》（征求意见稿），引起了市场广泛关注。

为什么成片开发如此重要？

一是，因为成片开发是综合开发的基础。

综合开发就是地上和地下、基础设施和房产开发、商业和公益、居住和公共服务，生产、生活与生态的统筹规划、集中性、一体化开发，通过统筹规划各类配置，各种功能相互协调，实现土地的综合利用和高效利用。

二是，为了达到综合开发、高效利用的目的，

需要在一个相对成片的区域内，综合考虑各种业态，居住和配套，开发和保护，经济与文化，生产、生活和生态等多种需求，各方面统筹考虑，综合平衡，合理布局，统一规划，统一实施。这样就有必要对片区的土地实行统一征收。

新版《土地法》对于征收农民集体土地的限制很严，必须是为了公共利益才可以征收，那么，单纯的为了开发房地产项目，就很难征收农民的集体土地。

《土地法》第四十五条规定：为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：

（一）军事和外交需要用地的；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

我们看到，其中（一）（二）（三）（四）（六）都不含商业房地产开发的内容，只有第（五）政府组织实施的成片开发建设，因其中必然包含提供居住功能的房地产开发内容，才使得成片征收农民集体土地成为了必要和可能。

三是，让带条件招拍挂也成为一种可能。或者说，它使得政府根据片区综合开发方案进行土地招拍挂，成为了一种必要。

在成片开发的土地中，用于商品房开发的地块，实际是作为整个片区开发的重要的资金平衡工具的。因为是综合开发，所以，你只拿商业住宅用地开发赚钱是不行的，你必须按照政府统一规划的片区综合开发方案，把片区内的公共建筑、公共配套、绿化也做了，这样才能达到成片开发、综合利用土地的目的。这使得带方案招拍挂、定向招拍挂成为可能---因为不是所有的企业都具有一体化开发、综合开发的能力。

四是，它使得协议出让土地也有了可能。我们知道土地有划拨、招拍挂、协议出让几种方式。其中招拍挂完全市场化，拍到拍不到，不确定性很高，不易形成土地一级开发主体和二级开发互相配合、统一协调，不易达到综合开发到目的。现在，为了达到综合开发的目的，根据有关政策，原土地权利人可以申请按照政府批准的方案自主进行地块开发改造，通过协议出让获得土地开发权。（参见今日第三栏文章《哪些土地可以通过协议出让获得土地使用权》）

进一步，原土地权利人没有能力改造的，有的地方也允许他将这个开发改造权转让给有能力的合作企业，或通过一定的机制，将改造权转让给有资质的的大型企业集团。这样做的目的，都是为了达到成片开发，综合开发，高效利用土地的目的。这方面，各地已经有了一些实践和探索。在成片开发标准明确后，这方面的探索将更有依据。

作者：工隆建通智库 薄著（信贷白话博主）来源：信贷白话