海南省自然资源和规划厅
关于印发《海南省产业用地政策实施工作指引（2021年版）》的通知
琼自然资改〔2021〕392号
各市、县、自治县自然资源和规划局，洋浦经济开发区规划建设土地局：
《海南省产业用地政策实施工作指引（2020年版）》自印发实施以来，有效指导各市县自然资源和规划主管部门规范执行产业用地政策。根据国家和我省法规、规章、现行有效的规范性文件，我厅对《海南省产业用地政策实施工作指引（2020年版）》有关条款进行了修订，形成了《海南省产业用地政策实施工作指引（2021年版）》（以下简称《指引》），以指导各市县自然资源和规划主管部门规范执行产业用地政策，同时供其他行业主管部门和用地者参考。
本《指引》印发后，《海南省自然资源和规划厅关于印发<海南省产业用地政策实施工作指引（2020年版）>的通知》（琼自然资改〔2020〕311号）同时废止，国家和省新出台的政策规定与本《指引》及其引用的文件规定不一致的，以新的政策规定为准。我厅将结合实际情况，适时对《指引》进行更新和修订。
海南省自然资源和规划厅
2021年12月17日
（此件主动公开）
海南省产业用地政策实施工作指引
（2021年版）
第一章 总则
第一条（产业用地政策含义）本指引所称的产业项目是指符合国家和我省产业政策要求的各类产业项目，不包括市场化商品住宅项目，市场化商品住宅项目的用地政策按照我省有关规定执行。
第二条（产业用地涉及的内容）本指引重点对产业项目涉及的国土空间规划、国土空间用途管制、土地利用计划安排、土地供应、土地利用、不动产登记等涉及的政策要点予以归纳说明。
第三条（产业用地基本原则）市县自然资源和规划主管部门应当遵守国家有关法律法规规章和产业用地政策规定，落实国土空间规划的管控要求，在保障产业发展用地中坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格的原则。
第四条（平等对待各类用地主体）市县自然资源和规划主管部门执行产业用地政策时，应当坚持公平、开放、透明的市场规则，对产业用地中国内外以及各种所有制经济主体一视同仁、平等对待，防止排除、限制市场竞争等不规范行为。
第二章国土空间规划引领
第五条（国土空间规划引领）优化产业空间规划和布局。省和市县人民政府应当组织编制国土空间规划，进一步优化产业方向和空间布局，促进产业项目向产业园区开发边界内聚集。对确需在开发边界外建设的产业项目，应当符合规划和开发边界外项目准入目录。各产业项目用地应当符合国土空间规划要求。
涉及总体规划调整的按照《海南省省和市县总体规划实施管理办法(试行)》（琼府〔2019〕35号）规定办理。
第六条（生态保护红线管控）依据《中共中央办公厅国务院办公厅印发关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》，生态保护红线内，自然保护地核心保护区原则上禁止人为活动，其他区域严格禁止开发性、生产性建设活动，在符合现行法律法规前提下，除国家重大战略项目外，仅允许对生态功能不造成破坏的有限人为活动，主要包括：
（一）零星的原住民在不扩大现有建设用地和耕地规模前提下，修缮生产生活设施，保留生活必需的少量种植、放牧、捕捞、养殖；
（二）因国家重大能源资源安全需要开展的战略性能源资源勘查，公益性自然资源调查和地质勘查；
（三）自然资源、生态环境监测和执法包括水文水资源监测及涉水违法事件的查处等，灾害防治和应急抢险活动；
（四）经依法批准进行的非破坏性科学研究观测、标本采集；
（五）经依法批准的考古调查发掘和文物保护活动；
（六）不破坏生态功能的适度参观旅游和相关的必要公共设施建设；
（七）必须且无法避让、符合县级以上国土空间规划的线性基础设施建设、防洪和供水设施建设与运行维护；
（八）重要生态修复工程。
第七条（永久基本农田管控）依据《自然资源部关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》（自然资规〔2018〕3号）和《海南省人民政府办公厅关于印发海南省建设占用永久基本农田调整补划管理办法的通知》（琼府办〔2021〕9号）等规定，相关建设项目选址确实难以避让永久基本农田的，按规定程序调整永久基本农田布局。符合下列情形之一的建设项目，方可对永久基本农田布局进行调整：
（一）党中央、国务院明确支持的重大建设项目（包括党中央、国务院发布文件或批准规划中明确具体名称的项目和国务院批准的项目）；
（二）中央军委及其有关部门批准的军事国防项目；
（三）国家级规划明确的交通、能源、水利基础设施项目，以及省级高速公路；
（四）为贯彻落实党中央、国务院重大决策部署，国务院投资主管部门或国务院投资主管部门会同有关部门支持和认可的交通、能源、水利基础设施项目；
（五）国家允许占用永久基本农田的其他项目。
依据《自然资源部 农业农村部关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》（自然资规〔2019〕1号），深度贫困地区、集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县省级以下基础设施、易地扶贫搬迁、民生发展等建设项目，确实难以避让永久基本农田的，可以纳入重大建设项目范围，由省级自然资源主管部门办理用地预审，并按照规定办理农用地转用和土地征收。
依据《自然资源部关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》（自然资发〔2019〕194号）的要求，整治区域内涉及永久基本农田调整的，应编制调整方案并按已有规定办理，确保新增永久基本农田面积原则上不少于调整面积的5%，调整方案纳入村庄规划。
依据《自然资源部 农业农村部 国家林业和草原局关于严格耕地用途管制有关问题的通知》（自然资发〔2021〕166号）规定，在土地整理复垦开发和高标准农田建设中，开展必要的灌溉及排水设施、田间道路、农田防护林等配套建设涉及少量占用或优化永久基本农田布局的，要在项目区内予以补足；难以补足的，县级自然资源主管部门要在县域范围内同步落实补划任务。
第八条（海岸带200米范围管控）依据《海南省人民政府关于印发海南经济特区海岸带保护与开发管理实施细则的通知》（琼府〔2016〕83号），在海岸带陆域200米非生态保护红线区范围内新建、改建、扩建建筑物的，应当符合省和市县总体规划。
除下列情形以外，省和市县总体规划在海岸带陆域200米非生态保护红线区范围内，不再规划新建建设项目。
（一）港口、码头、滨海机场、桥梁、道路及海岸防护工程、污染物处理处置排海工程等基础设施和民生项目;
（二）造船厂、修船厂;
（三）滨海电站、滨海石油勘探开发、海洋海水淡化等能源设施项目;
（四）滨海军事设施项目;
（五）滨海科研项目;
（六）村庄及农(林)场场部(队)居民点生产生活设施;
（七）省政府确定的其他重大、特殊建设项目(需要省政府确定的建设项目应当提交省政府“两重一大”会议审定)。
第九条（控制性详细规划调整）依据《海南省人民政府办公厅关于加强国土空间规划监督管理的若干意见》（琼府办〔2021〕12号）严格规范控制性详细规划调整程序。将规划调整分为重大调整、一般调整和技术修正。
重大调整是指其他用途用地调整为经营性用地、经营性用地之间调整，包括调整用地性质、容积率等规划条件的情形。对确需重大调整的规划，修改后应当经市县规划委员会审议通过后，按法定程序报批。对已委托下放给市县的事项以外的重要规划控制区范围内规划重大调整的，应由市县政府报省自然资源和规划厅审查审批。
一般调整是指其他用途用地调整为公益性用地、公益性用地之间优化调整，包括调整用地性质、容积率等规划条件的情形，由市县自然资源和规划主管部门组织审查，经市县规划委员会审议通过后，报市县政府审批；重要规划控制区范围内规划一般调整的，可由省自然资源和规划厅按程序依法委托市县政府审批。
技术修正包括规划成果中存在信息错漏需要更正以及地块边界进行微调等情形，可由市县自然资源和规划主管部门审批。
第三章产业用地审批
第十条（产业用地报批方式）产业用地供应涉及农用地转用和土地征收的，应当依法办理农用地转用和土地征收审批手续。
（一）依据《海南省人民政府关于将部分省级行政审批事项调整由海口市、三亚市、洋浦经济开发区实施的决定》（海南省人民政府令第286号），海口市、三亚市、洋浦经济开发区涉及省人民政府审批权限范围的农转用和土地征收，委托海口市、三亚市人民政府和洋浦经济开发区管委会实施。
（二）依据《海南省人民政府关于委托实施部分省级用地行政审批事项的决定》（海南省人民政府令第289号），“五网”基础设施和政府投资的公共服务设施项目、宅基地涉及的省人民政府审批权限范围的农转用和土地征收，委托市县人民政府实施。
（三）依据《海南省人民政府关于将部分省级管理权限调整由重点园区管理机构实施的决定》（海南省人民政府令第300号），将农用地转用、未利用地转用与征收及调整农用地转用批准文件中明确的土地建设用途的审批（不包括国务院授权省政府的农用地转用与土地征收审批）和海域使用申请审批（不含填海）的管理权限委托由相关重点园区管理机构实施。
第十一条（土地征收成片开发）依据《海南省自然资源和规划厅关于印发<海南省土地征收成片开发标准实施细则试行）>的通知》（琼自然资规〔2021〕6号）要求，土地征收成片开发是指在市县国土空间规划（总体规划）确定的城镇（包括产业园区）开发边界内的集中建设区，由市县人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。
土地征收成片开发期限根据开发面积、经济社会发展需求等具体情况确定，一般不超过5年。已拟安排的相关建设项目，在年度实施计划中予以明确。
土地征收成片开发范围内的公益性用地比例一般不低于40%（不含产业园区）。
土地征收成片开发方案应按照程序纳入所在地市县国民经济和社会发展年度计划。洋浦经济开发区管委会管辖范围内的土地纳入征收成片开发方案的，经报请省政府批准后，按照程序纳入海南省国民经济和社会发展年度计划。
第十二条（土地征收补偿）在征收农民集体土地时，土地补偿费和安置补助费按照《海南省征地区片综合地价》（琼府〔2020〕45号）进行补偿。禁止侵占、挪用被征收、征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。同时，积极采取安排留用地、安置就业、土地补偿费入股或土地入股等途径和方式解决好被征地农民的生产、生活问题，确保其有长期稳定的生活来源及保障。
第十三条（土地利用计划安排）坚持土地要素跟着项目走，各地要根据国家产业政策、国土空间规划和当地产业发展情况，统筹使用新增和存量建设用地，优先保障基础设施、保障性住房等社会民生、扶贫、乡村振兴、省重点项目、新型城镇化、重大区域战略和新产业新业态发展用地。
（一）依据《自然资源部关于2021年土地利用计划配置规则的通知》（自然资发〔2021〕80号）和《海南省自然资源和规划厅关于2021年度土地利用计划有关事项的通知》（琼自然资管〔2021〕163号），列入国家重大项目清单、国家军事设施重大项目清单的项目用地，以及列入省重大项目清单中的单独选址的能源、交通、水利、军事设施、产业项目用地，在建设用地依法依规批准后，由自然资源部直接配置计划指标；除由国家直接保障和我省调剂保障的项目计划指标外，其他项目计划指标需求，原则上由项目所在地及园区所在地的市县予以统筹保障。各市县对处置批而未供土地和闲置土地产生计划指标，应按照不少于5%的比例，安排用于保障乡村振兴产业项目的新增建设用地需求。
（二）依据《中共中央国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》的规定，新编县乡级国土空间规划应安排不少于10%的建设用地指标，重点保障乡村产业发展用地。省级制定土地利用年度计划时，应安排至少5%新增建设用地指标保障乡村重点产业和项目用地。
（三）依据《自然资源部办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》（自然资办发〔2019〕35号）的规定，各地可在乡镇国土空间规划和村庄规划中预留不超过5%的建设用地机动指标，村民居住、农村公共公益设施、零星分散的乡村文旅设施及农村新产业新业态等用地可申请使用。对一时难以明确具体用途的建设用地，可暂不明确规划用地性质。建设项目规划审批时落地机动指标、明确规划用地性质，项目批准后更新数据库。
（四）依据《国务院关于促进外资增长若干措施的通知》（国发〔2017〕39号）的规定，允许各地在符合经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，对国家级开发区利用外资项目所需建设用地指标予以优先保障，做到应保尽保。
（五）依据《国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见》（国办发〔2017〕21号）的规定，各地要将医疗、养老、教育、文化、体育等领域用地纳入国土空间规划和年度用地计划，农用地转用指标、新增用地指标分配要适当向上述领域倾斜，有序适度扩大用地供给。
（六）依据《国务院关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》（国发〔2012〕14号）的规定，对规划建设的小企业创业基地、科技孵化器、商贸企业集聚区等，要优先安排用地计划指标。
第十四条（耕地占补平衡）依据《海南省自然资源和规划厅关于实施补充耕地省级统筹有关问题的通知》（琼自然资函〔2020〕206号）和《海南省自然资源和规划厅关于进一步加强和规范耕地占补平衡工作的通知》（琼自然资规〔2021〕8号），分类实施建设项目补充耕地省级统筹：
（一）跨市县的路网和水网工程项目占用耕地所需补充耕地指标（含耕地数量、水田规模、粮食产能）的30%由省级负责统筹解决，70%由市县政府负责落实。
（二）海口江东新区、三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区、洋浦经济开发区范围内规划确定的主干路网占用耕地，项目所在地市县政府通过自行实施土地综合整治（提质改造）、跨市县指标交易等方式确实无法落实耕地占补任务的，可向省自然资源和规划厅申请，经审核同意后由省级负责统筹解决、无偿提供；
（三）海口江东新区、三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区、洋浦经济开发区范围内的特殊产业项目以及海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区、洋浦经济开发区范围内除主干路网外的其他基础设施项目，实行补充耕地指标限价统筹供应；
（四）省政府确定的其他需要省级统筹的重点项目，由省自然资源和规划厅按照项目类型确定具体统筹方式。
第十五条（先行用地的情形）依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，抢险救灾、疫情防控等急需使用土地的，可以先行试用土地。
依据《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部令第69号）的规定，国家重点建设项目中的控制工期的单体工程和因工期紧或者受季节影响急需动工建设的其他工程，可以由省自然资源主管部门向自然资源部申请先行用地。经批准先行用地的，应当在规定期限内完成用地报批手续。
第四章土地供应基本规定
第十六条（国有建设用地供应计划安排）市县自然资源和规划主管部门应结合产业用地政策要求和国土空间规划，依据《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》（国土资发〔2010〕117号）的规定编制年度国有建设用地供应计划，科学安排国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式。
第十七条（划拨方式取得国有建设用地使用权）符合《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定的建设用地项目，方可以划拨方式提供国有建设用地使用权。划拨国有建设用地使用权人应当按照划拨决定书规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。未经有批准权的市县自然资源和规划主管部门批准，划拨国有建设用地使用权不得擅自转让、出租。
除划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新出让的外，划拨国有建设用地使用权人申请办理有偿使用手续的，自然资源和规划主管部门应当依法依规予以办理，并按该宗地经自然资源和规划主管部门确认评估价格的40%补交土地出让金。
第十八条（以出让方式取得国有建设用地使用权）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
依据《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见》（琼府〔2021〕44号）的规定，产业项目土地用途为工业用地、仓储用地的，可将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质、节地技术等要求作为土地供应的前置条件，采取带项目招标或者挂牌方式供地;产业项目土地用途为零售商业用地、商务金融用地等总部经济以及互联网、高新技术产业项目用地的，可在土地出让公告中明确地方财力贡献率、总部建筑自持率等相关条件，采取招挂结合(先招标后挂牌或拍卖)等方式供地。采取招挂结合方式供地的，总部建筑自持率（不对外销售）不低于30％，非自持部分建筑5年承诺期届满且履约评价达标后，方可转让。
符合《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）的相关条件和要求的国有建设用地使用权，或符合本省规定具有重大产业带动作用的项目，可以协议方式出让。以协议方式出让国有建设用地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
依法以出让方式取得的国有建设用地使用权，在使用年限内可以依法转让、出租、抵押等。
第十九条（以长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期、混合用地方式供应国有建设用地使用权）产业用地可以采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期方式供应。长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用。先租后让，是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。租让结合，是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再将部分用地保持租赁、部分用地转为出让的供应方式。弹性年期，是指整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式。
以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）的规定执行，租赁期限不得超过20年。以租让结合方式使用土地的，租赁部分单次签约时限不得超过20年，可以续签租赁合同。
以先租后让、租让结合方式使用土地的，市县政府以招标、拍卖、挂牌方式将土地出租给土地使用权人，土地使用权人进行开发建设和产业运营，租赁期满达到准入协议继续履约条件的，可申请按照协议出让方式继续使用土地。先租后让的租赁年限一般为5年，最高不超过10年，与后续出让年期综合不得超过该宗土地用途的法定最高出让年限。先租后让供地的土地总价款按照招标、拍卖、挂牌方式公开交易的土地成交价格确定。年租金按不低于土地总价款的5%确定,租赁转出让时应缴纳的协议出让价款等于土地总价款减去已缴纳的租金。租赁期价款和租赁转出让期价款均为一次性缴纳。以先租后让方式供应土地的，土地使用权人可
