请移步 2022年5月23日 正式文件:
云南省自然资源厅《云南省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》云自然资规〔2022〕1号
https://www.guoturen.com/guihua-1503.html
根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、经云南省人民政府同意下发的《云南省建设用地使用权二级市场建设方案》（云自然资〔2019〕204号）要求，云南省自然资源厅组织起草，并多轮征求省级相关部门、16个州（市）意见，形成了《云南省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）（公开征求意见稿）》（以下简称《公开征求意见稿》）。
《公开征求意见稿》围绕规范全省土地二级市场秩序，降低制度性交易成本，提高土地资源配置效率，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系的目标，对土地二级市场交易原则、交易市场建设、建设用地使用权转让、出租、抵押办法、交易市场信息共享与监管等进行了规定。
为广泛听取各方意见、完善办法、凝聚共识，现将《公开征求意见稿》向社会公开征求意见。
征求意见时间：2021年7月22日－8月20日。
征求意见方式：《公开征求意见稿》可通过云南省自然资源厅网站（http://dnr.yn.gov.cn/），微信公众号“云南省自然资源厅”下载查看。书面意见邮寄至：云南省昆明市盘龙区北京路1018号（650224），云南省自然资源厅自然资源开发利用处，信封须注明“云南省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法建议”，或通过电子邮件方式将意见发送至邮箱yntdly@163.com。
云南省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）
（公开征求意见稿）
第一章 总则
第一条〔目的和依据〕为进一步规范建设用地使用权二级市场转让、出租、抵押行为，充分发挥市场对土地资源配置的决定性作用，促进存量土地资源规范流通、高效利用，按照《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），根据有关法律法规规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条〔适用范围〕全省范围内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押等二级市场交易及其管理适用本办法。重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到国有资产交易的，应当遵守国有资产管理的相关规定。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
第三条〔基本原则〕建设用地使用权转让、出租、抵押，应遵循诚实信用、公平自愿、依法依规的原则。
第四条〔联动机制〕各州（市）、县（市、区）自然资源、财政、住建、国资、税务、市场监管、金融等主管部门要建立协调联动机制，研究土地二级市场交易相关政策，加强部门协作和信息共享，解决存在的难点问题，有序推进土地二级市场建设。
第二章 交易市场建设
第五条〔机构建设〕省级自然资源主管部门设立土地二级市场管理机构，统筹指导全省土地二级市场建设工作，监测全省土地二级市场交易情况。
州（市）、县（市、区）两级设立土地二级市场交易服务管理机构，依托现有的土地交易机构、不动产登记机构等，建立有形市场，汇集自然资源、住建、市场监管、税务、金融、公证、评估、法律事务等相关部门或机构，设立转让、出租、抵押等业务事项一站式办事窗口，提供城乡统一的土地二级市场交易服务。
全省各级相关部门要做好技术、机构、人员和经费保障，有序推进土地二级市场建设各项工作。
第六条〔交易系统建设〕省级自然资源主管部门负责建设和维护全省土地二级市场交易服务系统，州（市）、县（市、区）自然资源主管部门负责本地不动产登记、金融服务和其他第三方业务接入土地二级市场交易服务系统。各相关部门应根据协调机制职责分工，参与土地二级市场交易服务系统应用和完善。
土地二级市场交易服务系统提供线上信息发布、信息审核、交易竞价、成交公示、合同服务、统计监管等功能，并接入第三方服务机构。
第七条〔交易模式和流程〕土地二级市场实行“线上+线下”交易模式，建立“信息发布-达成意向-签订合同-交易监管”的交易流程。
交易双方可通过土地二级市场交易服务系统发布和获取土地二级市场信息，可自行协商交易，也可在土地二级市场交易服务系统委托公开交易。达成一致签订合同后，在土地二级市场交易服务系统取得统一合同编号，办理不动产登记。各级自然资源主管部门要完善交易服务，鼓励和引导市场主体进入土地二级市场交易服务系统进行线上交易。
第八条〔交易合同〕建设用地使用权转让、出租、抵押的，当事人应当按照统一合同范本签订书面合同。合同范本未尽事宜可签订补充合同。合同内容不得违背国家法律法规规定和划拨决定书、原土地有偿使用合同的相关约定。
第三章 建设用地使用权转让
第九条〔定义和形式〕本办法将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
第十条〔转让条件〕建设用地使用权转让，应符合下列条件：
（一）按照原土地有偿使用合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得不动产权属证书（国有土地使用证）；
（二）按照原土地有偿使用合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
具有以下情形之一的，不得转让：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利涉及限制土地转让的；
（二）依法实施收储或收回建设用地使用权的；
（三）权属有争议的；
（四）共有建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（五）原土地有偿使用合同约定的土地使用年限届满，未依法办理续期的；
（六）不符合划拨决定书或原土地有偿使用合同转让条件约定的；
（七）未按照批准的用途使用土地的，或者土地存在其他违法违规违约使用、建设等情形未处理完成的；
（八）法律法规规定禁止转让的其他情形。
第十一条〔划拨土地转让〕以划拨方式取得的建设用地使用权转让，由州（市）、县（市、区）自然资源主管部门依法批准，转让后的土地用途符合《划拨用地目录》或国家划拨用地政策的，可保留划拨用地性质，不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》或国家划拨用地政策的，在符合国土空间规划的前提下，由受让人依法办理协议出让，补缴土地出让价款。但法律法规、规范性文件、划拨决定书等明确应当收回划拨建设用地使用权重新公开出让的除外。
第十二条〔补缴价款确定〕划拨土地转让，依法依规以协议方式办理出让的，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应按现状使用条件下的出让建设用地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨建设用地使用权价格，作为评估结果，合理确定补缴土地出让价款。出让时重新设定规划条件的，应按照新设定规划条件下的出让建设用地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用价格，作为评估结果，合理确定补缴土地出让价款。
第十三条〔作价出资（入股）土地转让〕以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。
第十四条〔分割合并土地转让〕宗地确需分割、合并转让的（不含司法处置情形），须取得分割、合并地块规划许可或意见等文件后，经州（市）、县（市、区）自然资源主管部门依权限批准，按本办法的规定办理转让手续。
分割、合并后地块应产权明晰、具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。涉及多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。土地分割、合并转让应符合原土地有偿使用合同、划拨决定书和登记文件的相关约定。
达到转让条件的工业用地可以进行分割，鼓励通过分割转让方式充分利用在建工程及企业低效用地和空闲厂房发展新兴产业。
完成建设并竣工验收的工业项目用地分割转让的，应当按照房、地不动产权统一的原则办理分割转让手续，且转让后不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动。
土地合并应符合国土空间规划，且合并土地权属性质、使用权类型和土地用途一致，涉及剩余年限不一致的，以合并前各宗土地的剩余年限综合确定合宗后的土地使用年限，但不得超过合并前最高的宗地剩余使用年限。
第十五条〔用途变更〕建设用地使用权转让后，需改变原土地用途的，必须取得州（市）、县（市、区）自然资源主管部门同意，重新签订建设用地使用权出让合同或者签订建设用地使用权出让合同变更协议，依法依规调整、补缴土地出让价款后，再按相关规定办理不动产变更登记。有条件的地方可开展转让与用途变更融合办理。
第十六条〔转让年限〕出让建设用地使用权转让的，建设用地使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限；划拨建设用地使用权转让依法办理出让的，建设用地使用年限不得超过最高法定年限。
第十七条〔25%投资额认定〕在建工程转让，转让人提供由具有专业资质的审计机构或属地人民政府指定的相关主管部门出具的已投资额达到开发投资总额25%以上的书面意见，可认定已达到开发投资总额的25%以上。开发投资总额以原土地有偿使用合同载明的为准，未载明的，以立项、备案、核准文件为准；未备案的，以同类项目最低标准为准。已投资额和开发投资总额均不包括取得建设用地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。
第十八条〔预转让〕对于符合产业政策的工业用地，未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，允许交易双方签订建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。凭预告登记证明可办理建设项目立项、规划许可、施工许可等相关手续。
第十九条〔权利义务落实〕建设用地使用权转让时，原土地有偿使用合同、划拨决定书、作价出资（入股）文件等载明的权利与义务随之转移，受让人应依法履约，各级自然资源主管部门依法监管。
第二十条〔优先购买权〕标定地价覆盖区域建设用地交易价格比标定地价低20%以上的，标定地价未覆盖区域交易价格比同类型土地市场价格低20%以上的，政府可以行使优先购买权。
建设用地使用权的共有人转让建设用地使用权时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。
出租人将已出租的建设用地使用权转让的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第四章 建设用地使用权出租
第二十一条〔定义和形式〕本办法所称建设用地使用权出租是指土地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十二条〔限制条件〕建设用地使用权具有以下情形之一的，不得出租：
（一）权属有争议的；
（二）未取得不动产权属证书；
（三）被司法机关或者行政机关依法查封、扣押的；
（四）未按划拨决定书或土地有偿使用合同规定的条件投资开发、利用土地的；
（五）共有建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（六）出租行为妨害划拨决定书、土地有偿使用合同等履行的；
（七）法律法规规定不得出租的其他情形。
第二十三条〔划拨土地出租收益管理〕以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。
第二十四条〔出租期限〕建设用地使用权出租期限最高不得超过二十年，出租期限六个月以上的，应当以书面形式签订土地使用权出租合同。其中，划拨建设用地使用权短期出租年限一般不超过五年，超过五年的，或部分用于出租且可分割的，划拨建设用地使用权人应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。
出租期届满，当事人可以续订出租合同，但约定的出租期限自续订之日起最高不得超过二十年。
建设用地使用权出租期限不得超过其出让年限。
第二十五条〔转租〕承租人经出租人同意，可以将出租取得的建设用地使用权转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第五章 建设用地使用权抵押
第二十六条〔抵押定义〕本办法所称建设用地使用权抵押是指抵押人以划拨、出让、作价出资或入股等合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物一并抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。
第二十七条〔抵押限制〕建设用地使用权具有以下情形之一的，不得抵押：
（一）权属有争议的；
（二）出让建设用地使用权未足额缴纳土地出让价款，未取得不动产权属证书的；
（三）依法被查封、扣押的；
（四）共有建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（五）用地批准文件、土地有偿使用合同、划拨决定书等明确或约定不得抵押的；
（六）未按照批准的用途使用国有土地的，或者土地存在其他违法违规违约使用、建设等情形未处理完成的；
（七）学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施；
（八）法律法规规定禁止抵押的其他情形。
第二十八条〔放宽抵押权人限制〕自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。
第二十九条〔保障抵押权能〕不以公益为目的的养老、医疗、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，各州（市）、县（市、区）要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
第三十条〔抵押物处置〕抵押期间，抵押人可以转让抵押的建设用地使用权。抵押人和抵押权人约定抵押期间禁止或限制转让的，转让时应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转让；没有约定的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转让。
抵押人转让建设用地使用权的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押建设用地使用权转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
划拨建设用地使用权实现抵押权时，转让手续按照本办法有关规定办理。转让后需办理土地出让的，处分所得价款在补缴土地出让价款后，抵押权人方可优先受偿。
第三十一条〔新增建筑物处置〕建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。
第六章 交易市场信息共享与监管
第三十二条〔涉地国有资产处置〕政府有关部门、企事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，在公开交易前应征询自然资源、财政等部门的意见，并将宗地有关情况如实告知当事人，按照国有资产处置相关规定进行资产处置，组织地价评估，合理确定相关价款。交易信息应当在土地二级市场交易服务系统上同步公示。
第三十三条〔涉地司法处置〕建设用地使用权因司法处置涉及权利转移的，属地自然资源主管部门应当向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原土地有偿使用合同约定的权利义务等情况，人民法院应在全面查清的基础上实施处置。加强涉地司法处置工作衔接和信息互通共享。
第三十四条〔中介服务监管〕逐步引入社会中介组织，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪、测绘等服务，发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用。各地要加强指导和监管，引导社会中介组织诚信经营。
第三十五条〔市场监测〕加强市场监测监管与调控，建立健全土地二级市场动态监测监管制度。各级自然资源主管部门应健全完善公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价，为政府行使优先购买权、交易税收征缴、监测调控市场价格等提供依据；要完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。
各地应加强土地转让涉及房地产开发的相关资金监管，确保资金来源符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。
第三十六条〔完善监测调控〕各级自然资源主管部门应当通过土地市场动态监测监管系统、土地二级市场交易服务系统，加强土地一、二级市场监测监管、联动分析、整体调控。根据土地一、二级市场运行状况，以及国家、省调控要求，适时运用财税、金融等手段，科学调节土地一级市场投放总量、结构、时序，促进土地二级市场存量土地要素规范、高效流通，维护市场健康平稳运行。
第三十七条〔诚信管理〕依托省信用信息共享平台，加强信用信息归集共享。实施信用分级分类监管，强化失信责任主体联合惩戒，引导诚信交易，不断健全完善土地二级市场信用体系。
第三十八条〔虚假隐瞒责任〕土地二级市场交易当事人应保证提供的文件资料真实、合法、全面、有效，不得隐瞒事实真相，因隐瞒事实真相、提供虚假材料引起交易纠纷或给他人造成损害的，按照《中华人民共和国民法典》的相关规定承担法律责任。
第三十九条〔人员违规责任〕中介机构及其人员违反本办法规定，土地二级市场交易服务管理机构有权将其违法违规行为记入信用档案，并向社会公布；违法情节严重的，对其参与土地交易的相关活动予以限制，涉嫌构成犯罪的，依法移送司法机关处理。
各级自然资源主管部门工作人员和土地二级市场交易服务管理机构工作人员违反本办法规定，在土地二级市场交易过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第七章 附则
第四十条〔其它建设用地使用权交易〕依法入市的农村集体经营性建设用地、地下空间建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。
第四十一条〔解释权〕本办法由云南省自然资源厅负责解释，本办法未尽事宜，按照国家法律法规、相关政策规定办理。
第四十二条〔具体实施〕各地可依据本办法，结合当地实际制定细则规定。
第四十三条〔实施时间〕本办法自2021年 月 日起实施，有效期5年。
