2024年12月28日，广州市人民政府办公厅为进一步推进和规范广州市旧厂房改造工作，制定《广州市旧厂房改造实施细则》，自2025年1月6日起施行。有本细则自印发之日起施行，有效期5年。本细则实施前已批复方案且批复仍在有效期内的旧厂房改造项目，按批准时的政策执行。
广州市旧厂房改造实施细则
第一条 为进一步推进和规范本市旧厂房改造工作，根据有关法律、法规和《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》等规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本市行政区域内，2009年12月31日前建成，纳入省“三旧”改造地块数据库的“退二”企业用地及低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等（以下统称旧厂房）建设用地，符合以下条件之一的，经市人民政府同意，可列入改造范围：
（一）经划拨、出让、资产划转、转让等方式合法取得国有土地使用权的土地。
（二）已取得合法集体建设用地使用权的旧厂房用地。
（三）按照省“三旧”政策完善历史用地手续的原集体土地上旧厂房用地。
2009年12月31日前取得国有土地使用权的旧厂房，其用地未按照土地划拨决定书或土地出让合同约定进行建设的，不适用本细则。
2009年12月31日前已列入本市“退二进三”目录并已签订补偿协议取得部分或全部补偿款的旧厂房用地，不适用本细则。
第三条 旧厂房改造应当遵循“政府引导、市场运作、统筹规划、集约节约”的原则，以促进产业转型升级、转变经济发展方式、提高土地利用效率为目的，充分调动土地权属人的积极性，鼓励战略性新兴产业、先进制造业、现代服务业等现代产业发展，推动制造业高质量发展，增加生态用地和公共配套设施用地，统筹改善周边人居环境，优化城乡环境。
第四条 旧厂房改造项目应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划和国土空间详细规划。
旧厂房改造项目应当符合区域发展定位、产业导向、历史文化遗产保护、工业产业区块管理要求和城市基础设施规划建设要求，纳入城市更新项目年度计划，有序稳步推进。
第五条 市住房城乡建设行政主管部门负责汇总市本级投资的城市更新项目基本情况，报市发展改革部门列入市政府投资项目储备库，并下达市本级政府旧厂房改造项目投资计划。纳入年度土地储备计划的城市更新项目涉及的土地，视为纳入年度城市更新计划。
市财政部门每年安排一定资金用于政府主导项目的土地征收、收购与整理，并依法对资金使用进行监督管理。
第六条 按照旧厂房土地处置方式划分，旧厂房改造模式分为政府收储、自主改造以及政府收储和自主改造结合三种。
第七条 国有土地上的旧厂房符合以下情形之一的，土地权属人应当将地块交由政府收储，由政府依法收回土地使用权：
（一）详细规划为居住用地（不含保障性住房）。
（二）位于重点片区、重点生态敏感地区。
（三）位于地铁、城际铁路站点（含规划及在建站点）周边800米范围内。
（四）已纳入土地储备计划。
（五）位于政府计划成片连片收储用地范围。
国有土地上的旧厂房位于旧城区、珠江沿岸高质量发展区的，优先交由政府收储。
第八条 国有土地上的旧厂房交由政府收回的，可以按照同地段毛容积率2.5商业用途市场评估地价的50%计算补偿款。土地权属人与土地储备机构签订国有土地使用权收储补偿协议后12个月内完成交地的，可以按上述商业用途市场评估地价的10%给予奖励。对成片连片改造范围内未纳入省“三旧”改造地块数据库的部分，可以结合“三旧”改造政策进行合理补偿。
经市、区人民政府同意后，旧厂房改造为居住或商业服务业设施用地交由政府收回的，居住用地净容积率2.0以下（含）、商业服务业设施用地净容积率2.5以下（含）部分，可以按照公开出让成交价的60%计算补偿款。居住用地净容积率2.0以上、商业服务业设施用地净容积率2.5以上部分，按照该部分的公开出让成交价的10%计算补偿款。
第九条 本细则第八条所称补偿款包含土地整理费、管线迁改费及其他相关修复、评估费用等。按照土地公开出让成交价款补偿的，土地成交后因规划调整使土地价款发生增减的，补偿款不作调整。按照市场评估地价补偿的，在国有土地使用权收储补偿协议签订并支付定金后，因规划调整使土地价款发生增减的，补偿款不作调整。
市场评估地价的有效期按《城镇土地估价规程》的规定执行。补偿款支付方式由土地储备机构与原土地权属人自行协商。原土地权属人选择公开出让后分成的，原则上预付补偿款不超过新规划用途基准地价的30%。
第十条 国有土地上旧厂房改造为商业服务业设施，在本细则第七条规定的收储及优先收储范围外的，旧厂房土地权属人可以根据需要进行充分论证后申请自主改造，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估地价的70%缴交土地出让金。
国有土地上旧厂房改造为商业服务业设施，涉及以划拨方式取得的办理有偿用地手续或者完善历史用地征收手续的，按前款规定缴交土地出让金。
第十一条 国有土地上旧厂房采取不改变用地性质升级改造的，可以由土地权属人自主改造。在符合国土空间规划及区域产业发展政策、不改变土地用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、容积率等指标符合省、市规定的，应当签订土地使用权出让合同变更协议，增加的建筑面积不再补缴土地出让价款。
如涉及土地重新供应、原以划拨方式取得的或者完善历史用地征收手续后的用地，采取出让方式供应土地使用权的，应当按规划和自然资源部门依法受理办理土地有偿使用手续时工业用途市场评估地价的40%计收土地出让金。原土地已补办出让手续并缴交土地出让金的，剩余年期的土地出让金可作抵扣。
第十二条 国有土地上旧厂房具备条件的，可以通过补缴土地出让金的方式，由土地权属人升级改造为新型产业用地（M0），具体按本市提高工业用地利用效率有关规定执行。
第十三条 国有土地上旧厂房改造为保障性住房的，允许变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。
第十四条 首次供地时以划拨方式取得的科研、教育、医疗、体育、社会福利机构经市人民政府批准，利用自有土地进行改造的，改造后土地用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以采用协议方式出让给符合条件的改造主体。采取协议出让方式供应土地使用权的，土地出让金计收标准如下：
（一）改造为教育、医疗、体育、社会福利用地的，可按同地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金。
（二）改造为科研用地的，保留工业用地性质的科研用地在不低于国家、省规定的土地出让最低价前提下，可以按同地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金；市级以上驻穗科研机构的科研用地可以按同地段办公用途市场评估地价的20%计收土地出让金；其余商务设施性质科研用地原自有部分可按同地段办公用途市场评估地价的40%、增容部分可按同地段办公市场评估地价的50%计收土地出让金。
上述情形项目均须在土地出让合同中明确整体确权、不可分割转让、违反相关约定须按照商服用途补缴土地出让金等内容。
第十五条 属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12公顷），可以整体实施改造，并将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按本细则第八条实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以自主改造。交由政府收储的地块，土地权属人可以选择实物补偿方式，按照等价值原则转移至拟自主改造地块。
自主改造地块位于越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙区的，土地权属人可以按纳入整体改造的多宗土地总用地面积（不含交由政府收储地块）毛容积率1.0计算非住宅规划权益建筑面积；位于花都、增城、从化区的，土地权属人可以按纳入整体改造的多宗土地总用地面积（不含交由政府收储地块）毛容积率0.8计算非住宅规划权益建筑面积。
规划权益建筑面积，属于自主改造的部分，应按前述相关规定以自主改造后新规划用途市场评估地价的相应比例计收土地出让金，规划建筑面积超过规划权益建筑面积的部分，超出部分应按新规划用途市场评估地价计收土地出让金。
规划建筑面积超过规划权益建筑面积部分所涉土地出让金，交由政府收储时，未选择实物补偿方式需全额实缴，选择实物补偿方式按等价值原则转移。
第十六条 国有土地上旧厂房采取不改变用地性质升级改造或改造为新型产业用地（M0）的，土地权属人应当按照国土空间详细规划将涉及的公益性用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设，建成后无偿移交政府指定部门。
涉及市政道路的，经道路事权相应的市或区人民政府同意，可以由土地权属人拆平后无偿移交政府。
第十七条 对于纳入“三旧”改造项目中长期建设计划的旧村庄改造项目范围内的集体土地上旧厂房，应当纳入整村改造范围，按照旧村庄改造相关政策和要求执行。
对于未纳入“三旧”改造项目中长期建设计划的旧村庄改造项目范围内的集体土地上旧厂房，需进行全面改造的，应当以不影响整村改造的经济平衡及实施为前提，先进行全村范围内的规划建设统筹，明确村集体复建安置用地、经济发展用地、公益设施配套用地、融资用地以及政府储备用地后，在不影响后续改造的情况下，可以允许集体土地上旧厂房先行改造，并同步进行旧村庄微改造。
第十八条 经市城市更新领导机构批准，用地面积不低于10公顷、村社同意由区人民政府统一公开招商、用于产业发展的成片连片集体土地上旧厂房（村镇工业集聚区）改造项目，可以按照国土空间详细规划要求改造。鼓励将集体用地转为国有用地，参照国有土地上旧厂房政策实施改造。保留集体用地性质的，应当按照国土空间详细规划要求用作产业发展，不得进行商品住宅开发。
经市城市更新领导机构批准，用地面积低于10公顷、不纳入旧村庄改造的集体土地上旧厂房（村镇工业集聚区）改造项目，单独申请改造的，有合法用地手续的村集体建设用地，按照现状用地面积和毛容积率1.8计算规划权益建筑面积，由农村集体经济组织按照国土空间详细规划要求实施改造。超过规划权益建筑面积部分的规划节余建筑面积，应当按照4∶3∶3的比例，由市人民政府、区人民政府、村集体进行分配。
纳入村镇工业集聚区整治提升年度计划、用地面积低于10公顷、村镇工业集聚区不改变用地性质升级改造或改造为新型产业用地（M0），有合法用地手续的村集体建设用地，可以按照国土空间详细规划实施改造。无须按现状用地面积和毛容积率计算规划权益建筑面积，且无须对超出权益部分面积进行分配。
第十九条 集体土地上旧厂房（村镇工业集聚区）的改造意愿、项目实施方案应当进行集体表决，具体按相关法律法规及农村集体经济组织章程执行。
第二十条 集体土地上旧厂房（村镇工业集聚区）涉及完善转用手续的，应将需完善手续部分用地面积扣除独立占地的公共服务设施后的30%转为国有用地后无偿交给政府，剩余用地由农村集体经济组织按规划自主改造。其中，村镇工业集聚区不改变用地性质升级改造或改造为新型产业用地（M0）涉及完善转用手续的，按应将需完善手续部分用地面积扣除独立占地的公共服务设施后的20%移交。村社有留用地指标的，应当优先按1∶1用留用地指标抵扣交给政府的用地。
如无偿交地后，剩余的用地无法按照规划独立改造的，可以将移交用地按办理土地有偿使用手续时整宗用地新规划用途市场评估地价折算货币，交由政府统筹用于周边基础设施建设。
第二十一条 鼓励旧厂房不改变用地性质，在保留原建筑物主体的基础上，采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施改造，实现产业转型升级、制造业高质量发展。
第二十二条 旧厂房改变功能微改造是指旧厂房保留建筑物的原主体结构，按照产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要，改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限的改造方式。
旧厂房改变功能微改造符合国土空间详细规划的，由改造主体按程序报批实施方案。不符合国土空间详细规划的，按程序申请调整国土空间详细规划。涉及利用工业产业区块外存量工业用房进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，按本市提高工业用地利用效率有关规定执行。
旧厂房改变功能项目因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照有关规定补缴土地出让金。
涉及工业产业区块的，应按工业产业区块相关管理办法执行。纳入政府收储范围的旧厂房不适用本条规定。
第二十三条 对于申请转为国有土地的集体土地上旧厂房（村镇工业集聚区）用地，并以协议方式供地的，纳入旧村庄全面改造的，按照规划用途市场评估地价的20%缴纳土地出让金；纳入旧村庄微改造的，按照规划用途市场评估地价的30%缴纳土地出让金；其余的按照规划用途市场评估地价的40%缴纳土地出让金。
第二十四条 旧厂房微改造应当符合法律法规和有关消防技术标准要求，具体按照既有建筑改造利用消防设计审查验收有关规定执行。
第二十五条 旧厂房改造项目原址建筑经市文化广电旅游、规划和自然资源、工业和信息化部门或者区人民政府认定为不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、工业遗产，以及确定为具有保护保留价值的保护对象的，应当按有关法律法规的规定和保护要求进行保护。
第二十六条 旧厂房全面改造涉及用途调整为居住用地和商业、学校、医疗、养老机构等公共设施用地的疑似污染地块和污染地块，原土地权属人在签订收储补偿协议或者办理土地出让手续前，应当开展土壤污染状况调查和风险评估工作。经调查评估认定为污染场地的，应当进行治理修复，确保土壤环境质量满足环境健康及后续开发使用要求。
第二十七条 旧厂房改造应当按照规定编制树木保护专章、历史文化遗产调查评估保护专章等。对已完成区域评估的旧厂房改造项目，在符合区域评估报告使用条件下，不再要求单个改造项目进行压覆重要矿产资源、节能、环境影响、历史文化遗产、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估。
第二十八条 旧厂房土地权属人与实际使用人不一致时，由土地权属人与实际使用人达成补偿协议后，再向区“三旧”改造主管部门提出改造申请。对实际使用人的搬迁补偿由土地权属人与其协商解决。
第二十九条 旧厂房改造项目交由政府收储的，纳入土地供应计划，由政府按规定组织土地供应；自主改造的，由土地权属人向规划和自然资源部门办理补交土地出让金或完善土地出让手续并变更土地权属证书。
第三十条 除政府收储项目以外，区人民政府应当在实施方案批复之日起3个月内，与旧厂房改造项目改造主体签订监管协议，明确具体监管措施及改造主体责任。涉及完善集体建设用地手续并转为国有建设用地的旧厂房改造项目未在供地手续批准后两年内实施改造的，相应扣减所在区的新增建设用地计划指标。
第三十一条 旧厂房改造项目实施方案批复有效期内，需调整实施方案的，应报原审批机关批准。实施方案调整不涉及国土空间详细规划修改、不减少由市人民政府分配的节余建筑面积及用地的，可以由区人民政府按程序审批。
第三十二条 项目实施方案批复规定的时限届满，旧厂房改造项目未完成协议签订或者办理土地出让手续的，其项目实施方案需要报有权限的机关重新审定和批复。
因政策调整、规划调整、重大公共事件等客观原因造成前款规定情况的，改造主体可以在批复规定的时限届满前，向原批复机关申请延期。经原批复机关审议同意，可延期1次，延长期限不超过2年。原则上，批复失效后2年内该项目不得再次申请改造。
已签订收储协议的旧厂房改造项目，因国土空间规划、政策调整或收储协议无法履行等原因导致项目无法实施的，经原批复机关审议同意可撤销批复。经协商一致解除收储协议并将土地退还至原土地权属人。
第三十三条 符合国土空间详细规划的片区策划方案、旧厂房改造项目实施方案的审定事权，委托给各区人民政府实施。黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区按已经市人民政府下放或者委托权限的有关规定办理。
第三十四条 本细则自印发之日起施行，有效期5年。本细则实施前已批复方案且批复仍在有效期内的旧厂房改造项目，按批准时的政策执行。
