广州市旧村庄改造实施细则（自2025年1月6日起施行）

广州市旧村庄改造实施细则

第一章 总  则

第一条  为进一步推进和规范本市旧村庄改造工作，根据有关法律、法规和《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》等规章的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条  本细则适用于本市行政区域内的旧村庄改造项目及其监督管理等活动。

前款所称的旧村庄改造项目是指在《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》实施前已批复方案或者已引入合作企业的，以及其他经市人民政府确定的旧村庄改造项目。

第三条  旧村庄改造可以多渠道筹集资金来源，包括：

（一）中央、省级补助资金。

（二）市、区财政投入的改造资金。

（三）参与改造的市场主体投入的资金。

（四）农村集体经济组织、村民及其他原权利主体自筹的改造资金。

（五）其他符合规定的资金。

第四条  旧村庄改造包括下列类型：

（一）全面改造，是指以拆除新建方式对旧村庄进行再开发，或者对旧村庄实施生态修复、土地复垦。

（二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施等方式对旧村庄进行整治提升。

（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

旧村庄改造涉及历史文化名城保护对象的，保护范围内不适用全面改造，原则上以现状保留及微改造为主。

第五条  旧村庄全面改造主要包括以下模式：

（一）政府主导改造。由政府整理土地，负责对村民住宅和农村集体经济组织物业等补偿安置，整理的土地纳入政府储备用地，出让后由土地使用权人按照规划进行开发建设。

（二）合作改造。由农村集体经济组织采用招标、挂牌、招商等公开方式引入开发企业合作参与改造。

（三）自主改造。由农村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行实施改造。

第六条  区人民政府应当建立长效机制，严厉查处借旧村庄改造之机进行违法用地或者违法建设的行为，杜绝新增违法用地、违法建设。

镇人民政府、街道办事处应当开展对辖区内违法用地、违法建设的日常巡查、发现、制止、报告等工作，及时有效查处违法行为。

村民委员会、农村集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理，保障农村集体经济组织共同利益。

第二章 改造策划

第七条  市住房城乡建设行政主管部门应当将旧村庄改造项目纳入城市更新项目储备库，编制项目年度计划，并实施动态、联动管理。

旧村庄改造项目纳入项目储备库后，方可按照有关规定推进基础数据调查与核查、引入合作企业、片区策划方案编制与审核、项目实施方案编制与审核等前期工作；符合条件的，可以按程序纳入项目年度计划。

第八条  “三旧”改造实施片区包括旧村庄改造的，片区策划方案应当开展旧村庄改造经济可行性、实施可行性的评估，明确旧村庄改造范围、发展策略、产业方向、改造类型和模式、利益平衡、实施时序等内容。

第九条  市住房城乡建设行政主管部门应当建立常态的基础数据调查制度和基础数据共享交换机制，并利用有关数据资源建设基础数据库。

区人民政府负责组织开展数据调查等工作，完善土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公共服务设施及市政基础设施等现状基础数据。

第十条  片区策划方案应当确定旧村庄改造范围，旧村庄改造范围由区人民政府会同市住房城乡建设行政主管部门按以下原则确定：

（一）以自然村（经济社）、行政村或者经村改居的原旧村庄（经济联社）的建设用地范围为基础，结合省“三旧”改造地块数据库范围，根据该农村集体经济组织集体土地权属范围、土地利用现状、土地调查影像、国土空间总体规划等叠加信息，合理确定旧村庄改造范围。国营农（林）场、农工商公司等参照农村集体经济组织管理模式的，其用地可以参照本细则纳入旧村庄改造范围。

（二）旧村庄全面改造项目用地范围原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，属于农村集体经济组织（含该村下属经济合作社）权属范围的用地应当全部纳入改造，可以结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合周边低效用地，实施连片整体改造。

（三）农村集体经济组织有留用地指标欠账的，可以通过留用地落地的方式将该村符合国土空间规划的集体土地纳入旧村庄改造范围。

第十一条  旧村庄改造类型、改造模式应当经农村集体经济组织成员大会表决确定。

对位于城市重点功能区，或者对完善城市功能和提升产业结构有较大影响、通过微改造或者混合改造难以改善居住环境的旧村庄，可以确定为全面改造；对具有历史文化保护价值或者基本符合国土空间规划要求的旧村庄，可以确定为微改造。

第十二条  片区策划方案应当综合人口、户籍、现状建筑量等因素，以不突破规划可承载能力，保障改造切实可行为原则，核定旧村庄全面改造复建安置总量。住宅复建安置总量可以按照“栋”“户”或者“人”三种方式之一进行核定；农村集体经济组织物业复建安置总量可以按照建筑面积或者用地范围两种方式进行核定。上述具体复建安置总量核定按照本市旧村庄全面改造成本核算有关标准执行。

经审定的片区策划方案确定的复建安置总量核算方式不得变更，复建安置总量不得突破。

第十三条  片区策划方案应当依据本市旧村庄全面改造成本核算有关标准合理确定改造成本。

市住房城乡建设行政主管部门应当建立健全旧村庄全面改造成本核算标准，并参考房屋市场租金水平、建设工程造价水平等进行动态调整。

第十四条  旧村庄改造项目按照市场评估地价确定融资楼面地价，融资楼面地价评估应当充分考虑项目搬迁补偿安置、开发周期等综合因素。融资楼面地价应当为提交城市更新领导机构审议前12个月内的市场评估地价。

区“三旧”改造部门或者区人民政府指定单位，委托五家以上（含五家）评估机构开展融资楼面地价评估，并会同区规划和自然资源主管部门进行评审。

第十五条  片区策划方案和项目实施方案应当按照改造成本与收益基本平衡的原则开展经济测算，结合旧村庄改造成本和在有效期内的评估融资楼面地价，提出合理的融资建设量。

第十六条  “三旧”改造片区涉及旧村庄改造的，片区策划方案应明确旧村庄改造意愿、改造类型、改造模式、复建安置总量核定方式，并就上述内容等充分征求改造范围内权属人意见。

片区策划方案完成专家论证、公众参与、征求意见等工作后方可提交城市更新领导机构审议，公开征求意见时间不得少于30日；涉及国土空间详细规划调整的，在片区策划方案审定前应当完成国土空间详细规划调整审批。

经审定的片区策划方案需调整的，应当报原审定机关审定。

第三章 项目实施方案

第十七条  区人民政府应当依据国土空间详细规划、片区策划方案，以经区人民政府公布的基础数据为基础，组织编制旧村庄改造项目实施方案。项目实施方案应当明确基础数据调查成果、改造范围、改造主体、改造类型、改造模式、复建和融资建设量、改造成本、用地处理、实施时序、搬迁补偿安置的原则和标准、历史文化遗产调查评估保护专章、树木保护专章、社会稳定风险评估等内容。

项目实施方案编制阶段，应当依法开展土地勘测定界工作，形成土地勘测定界技术报告。由区规划和自然资源部门对已确权或者取得合法用地批文的土地和房屋出具土地、房屋产权登记查册表或者用地证明文件，对没有确权或者没有取得合法用地批文但办理过规划报建手续的土地和房屋出具意见。

项目实施方案应当参照本市集体土地征收补偿、国有土地上房屋征收补偿有关规定，明确搬迁补偿安置的原则和标准。

第十八条  区人民政府应当组织专家对项目实施方案的经济性、可行性和实施风险进行论证，并根据专家论证意见组织修改形成项目实施方案征求意见稿。

第十九条  项目实施方案征求意见稿应当通过项目所在地现场、属地镇（街道）公示栏等途径公开征求意见，公开征求意见时间不得少于30日。区人民政府应当就项目实施方案征求意见稿征求市、区相关单位意见，应当充分听取各方意见，并修改完善项目实施方案。

第二十条  项目实施方案应当由农村集体经济组织依法表决。全面改造和混合改造项目表决内容包括复建安置总量、搬迁补偿安置的原则和标准等直接与村民利益相关内容。微改造项目表决内容包括自筹改造资金金额、改造内容等直接与村民利益相关内容。

第二十一条  已纳入项目年度计划的旧村庄改造项目，项目实施方案按照本细则第十八条、第十九条、第二十条的规定完成相关工作后方可提交城市更新领导机构审议，审定后由有权机关批复，批复文件应当明确有效期限，并在区人民政府门户网站或者区“三旧”改造部门官方网站上公布。

项目实施方案经批复和农村集体经济组织成员大会表决通过，方可作为项目实施的依据。项目实施方案由农村集体经济组织成员代表会议表决提交审议的，批复后应当由农村集体经济组织成员大会依法表决。

第二十二条  经审定的项目实施方案需调整的，应当报原审定机关审定；但同时符合以下情形的，可以由区人民政府按程序审定：

（一）不涉及国土空间详细规划修改。

（二）不增加片区策划方案确定的复建安置总面积。

（三）不减少由市人民政府分配的节余建筑面积及用地。

项目实施方案调整涉及复建安置总量、搬迁补偿安置的原则和标准等直接与村民利益相关内容的，应当经农村集体经济组织依法表决后，按程序报批。

第二十三条  村民（含村改居后的居民）住宅等私人物业搬迁补偿安置方案需经被搬迁安置的村（居）民和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过。农村集体经济组织物业的搬迁补偿安置方案需由农村集体经济组织召开成员大会表决通过。

第二十四条  搬迁补偿安置协议在项目实施方案批复规定时限内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当报有权限的机关重新审定和批复。

因政策调整、规划调整、重大公共事件等不可抗力原因造成前款所述情况的，改造主体可以在规定时限届满前向原审批机构申请延期，每次申请延长期限不超过3年。

第四章 改造实施

第二十五条  政府主导改造类项目由政府按照土地整理和土地出让两阶段推进。

区人民政府负责土地的前期开发整理，妥善处理村民住宅和农村集体经济组织物业复建安置补偿。

复建安置地块与其余土地分开供应的，复建安置地块可以划拨给农村集体经济组织，由政府依法确定的相关企业代建复建安置房（含农村集体经济组织物业），其余土地交由政府按规定组织供应。复建安置地块与其余土地一并出让给开发企业的，配建复建安置房（含农村集体经济组织物业）应当作为出让条件，复建安置项目建成后参照无偿移交的配建房产可以直接由农村集体经济组织办理房屋首次登记，并在供地文件中明确；市政配套项目建成后按规定移交给市、区相关部门。

第二十六条  合作改造类项目由农村集体经济组织在基础数据调查成果经区人民政府审核公布后，可以采用招标、挂牌、招商等公开方式引入合作企业：

（一）以招标、挂牌方式确定合作企业的，村集体经济组织根据项目实施方案和搬迁补偿安置方案，制定引入合作企业的招标、挂牌文件，报区人民政府审核同意后，通过公共资源交易平台确定合作企业。

（二）以招商等其他公开方式确定合作企业的，农村集体经济组织制定引入合作企业的招商文件，应当按规定征求属地镇（街道）、区“三旧”改造部门、区人民政府指定的其他部门的意见，并通过公共资源交易平台或者所在区一级农村集体资产交易服务机构发布招商公告。

2015年8月18日前，按本市“城中村”改造原有关程序，通过农村集体经济组织集体表决同意选择合作企业，已签订合作意向书，并按规定要求报批，经区人民政府批准，且经市城市更新领导机构审定的合作改造类项目，不适用本条前款规定。

第二十七条  合作改造类项目可以由农村集体经济组织一次性或者分阶段引入合作企业。

确定合作企业后，农村集体经济组织应当与合作企业双方签订旧村庄改造合作协议，约定合作企业投资、复建安置资金缴存、复建安置地块建设和移交、融资地块面积分配等改造事宜。

第二十八条  旧村庄自主改造的，项目实施方案应当综合考虑融资开发成本并给予合理开发利润后确定项目的实施相关条件。

农村集体经济组织或者其全资子公司取得融资地块土地使用权后进行转让的，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定。

第二十九条  旧村庄自主改造类项目中需引入社会资本的，应当按照引入合作企业的相关规定执行。

负责开展自主改造的农村集体经济组织全资子公司转让股权的，应当按照引入合作企业的相关规定执行。

第三十条  旧村庄改造项目可以分地块申请办理规划、用地、建设等许可事项。

（一）依据已批复旧村庄改造项目实施方案的分期计划并结合项目实际推进情况确定申请规划条件和土地供应的用地范围（含分片划分），最小分片应当不小于国土空间详细规划的导则地块。依规划条件红线范围申请建设用地供应。

（二）居住用地内（安置房用地除外）独立设置的公共服务设施及市政基础设施应当在分期开发规划地块建设总量（不含公共服务设施及市政基础设施）完成50%前建设完毕，并通过规划条件核实。其中，垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、消防站、派出所、燃气设施、公交首末站、老年人福利设施、幼儿园、中小学等设施应当先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，通过规划条件核实。

（三）涉及历史文化遗产的修缮、迁移等保护工程，应当与公共服务设施和市政基础设施的建设同步推进。

第三十一条  合作企业应当按规定在旧村庄动迁之前，在银行设立复建安置资金专用账户，结合项目分期开发时序，按要求足额存入复建安置资金。复建安置资金缴存应当符合本市旧村庄改造项目复建安置资金监管的有关规定。

第三十二条  鼓励利用集体低效物业用地先行建设安置房安置村民。鼓励利用房票进行安置。鼓励早签约、多得益、先选房。区人民政府可以制定具体的奖励办法。

第三十三条  “三旧”改造单元详细规划明确的建设量较项目自身实际改造建设量有节余的，应当由市、区人民政府统筹安排，优先用于保障性住房项目、历史文化遗产保护利用项目、老旧小区改造项目、区域公共服务设施配建、“三旧”改造异地平衡等。经市、区人民政府同意，节余建设量可以按照4∶3∶3的比例由市人民政府、区人民政府、农村集体经济组织进行分配。

第五章 用地处理

第三十四条  农村集体经济组织可以将留用地或者未兑现的留用地指标纳入旧村庄改造一并实施，也可以将符合规划条件、取得用地批准书的留用地单独开发利用。确因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的改造项目，可以将本村权属范围内符合国土空间总体规划的其他用地纳入旧村庄改造范围一并实施并抵扣留用地指标。

前款纳入旧村庄改造的留用地的开发权益，按照留用地管理规定的用途计算并在改造范围内统筹落实，其具体地块建设用途可以结合旧村庄改造需求统筹确定，包括住宅、商业、商务、科技创新或者工业等。

旧村庄改造涉及的留用地指标抵扣，按照本市留用地管理的有关规定执行。

第三十五条  确因用地和规划条件限制无法实现资金平衡，或者涉及重点区域、重要地段、重要节点，或者需要成片连片统筹的全面改造项目，原则上在本行政村（或者转制社区）范围内，可以通过改造主体收购相邻的国有建设用地（闲置土地除外），或者将政府储备用地与农村集体经济组织的国有建设用地置换，实现节约集约用地。土地整合的用地，不符合纳入省“三旧”改造地块数据库条件的，只能用于复建安置和公益设施建设。

第三十六条  本细则第三十五条所述收购用地（不含边角地、插花地、夹心地）原则上不超过整合收购前改造范围总用地面积的10%，整合收购的费用可以纳入改造成本。

第三十七条  集体建设用地与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间，可以按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则进行土地置换。置换的土地应依法办理不动产登记。

第三十八条  复建安置地块可以按集体土地性质供应给农村集体经济组织，也可以转为国有土地后按划拨方式供应给农村集体经济组织。

以划拨方式供应的复建安置地块，农村集体经济组织或者权利人自行申请办理土地有偿使用手续或者发生转让等须办理土地有偿使用手续的，按照申请办理土地有偿使用手续时相应用途市场评估地价20%计收土地出让金。

旧村庄改造项目实施方案在本细则印发前已通过市城市更新工作领导机构或者原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的，土地出让金按照实施方案批准时的政策，以及规划和自然资源部门依法受理办理或者调整土地有偿使用手续时的市场评估地价或基准地价核算，申请办理或者调整土地有偿使用手续时仍有效的实施方案已有明确规定或者原土地出让合同已有约定的除外。

第三十九条  旧村庄由政府主导改造的，融资地块应当按规定公开出让，土地出让金以实际成交价格为准。

旧村庄采取合作改造和自主改造的，融资地块可以通过已批复项目实施方案确定的供地方式，供应给农村集体经济组织、农村集体经济组织成立的全资子公司、农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体成立的合作项目公司、按规定公开选择的合作企业成立的项目公司，并按申请办理土地出让手续时点相应用途市场评估地价20%计收土地出让金。

旧村庄改造项目实施方案在本细则印发前已通过市城市更新工作领导机构或者原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的，土地出让金按照实施方案批准时的政策，以及规划和自然资源部门依法受理办理或者调整土地有偿使用手续时的市场评估地价或基准地价核算，申请办理或者调整土地有偿使用手续时仍有效的实施方案已有明确规定或者原土地出让合同已有约定的除外。

第六章 附  则

第四十条  符合国土空间详细规划的片区策划方案、旧村庄改造项目实施方案的审定事权，委托给各区人民政府实施。黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区按已经市人民政府下放或者委托权限的有关规定办理。

本细则自印发之日起施行，有效期5年。