2024年11月14日，河南省自然资源厅为进一步深化土地制度改革，推动土地混合开发利用、用途合理转换，探索增加混合产业用地供给，规范工业用地兼容及用途转换管理，进一步提高节约集约用地水平，推动二三产业融合发展，制定《关于推动土地混合开发利用促进产业转型升级的通知（征求意见稿）》。
河南省自然资源厅
关于推动土地混合开发利用促进产业转型升级的通知
(征求意见稿)
各省辖市、济源示范区、航空港区自然资源主管部门：
为贯彻落实二十届三中全会精神，进一步深化土地制度改革，推动土地混合开发利用、用途合理转换，探索增加混合产业用地供给，规范工业用地兼容及用途转换管理，进一步提高节约集约用地水平，推动二三产业融合发展，结合我省实际，现将有关事项通知如下。
一、明确概念和范围
本通知规定的土地混合开发利用是指以工业、物流仓储用地为主导用途，与服务主导用途的科研、商务金融、行政办公及生活服务设施等辅助用途的混合开发利用，主导用途的计容建筑面积占比应大于50%。除按规定配套的行政办公及生活服务设施以外，其他辅助用途建筑面积不超过15%的，按兼容用地管理；超过15%的，按混合产业用地管理。
二、坚持规划引领
土地混合开发利用要综合考虑空间布局、产业融合、建筑兼容和交通环境等因素，符合安全、环境、消防等要求，按照“用途相近、功能相容、互不干扰、设施共享”的原则，编制国土空间详细规划，提出兼容用地和混合产业用地相关内容。依据详细规划出具规划条件，明确土地的主导用途和辅助用途及建筑面积比例。对不符合详细规划但确需混合利用的地块，依法依规调整详细规划后按程序办理。土地混合开发利用要严格落实工业用地控制线管控要求，确保开发区内工业用地总量稳定。
三、实行正负面清单管理
（一）工业用地兼容性要求按照《用地兼容正负面清单》（附件1）执行。鼓励工业用地兼容研发设计、产业孵化、产品中试等功能，以新型产业用地方式满足新产业新业态发展需要。
（二）为稳定工业用地总量，严格用途转换，对于工业用地内部分类调整的，按照《存量工业用地用途转换负面清单》（附件2）、《产业类型转换目录》（附件3）执行。其中，工业用地用途转换为其他用途、建筑面积不超过总建筑面积15%的，可按原土地用途管理。超过管控比例要求的，应当依法办理土地用途变更手续。各地可结合实际进一步明晰工业用地内部用途转换规则，细化允许、兼容、禁止布局的产业类型转换目录，明确相关要求。工业用地转换为非工业用地用途的，有潜在土壤污染风险或用途变更为公共管理与公共服务用地的，需依法开展土壤污染状况调查，确保达到符合土壤污染风险管控和修复治理要求。
（三）工业用地、物流仓储用地上的存量建筑功能转换按照《存量建筑功能转换正面清单》（附件4）管理。存量建筑功能转换后，符合兼容用地要求的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。符合混合产业用地要求的，应当依法办理土地用途变更手续。在符合详细规划、城市更新等相关专项规划以及保障安全、主体合法权益的前提下，鼓励利用存量建筑完善生产生活配套、补充公共服务设施、补齐城市功能短板、培育发展新质生产力相关产业。
（四）混合产业用地按照《混合产业用地正负面清单》（附件5）管理。鼓励工业、仓储、科研等功能用地互利的用地混合布局、融合发展。涉及公共安全、公共利益、环境保护及特殊功能需求的用地不得进行多用途混合利用。支持各地探索制定混合土地用途设定规则，制订主辅用途“准入组合+负面清单”，明确两种或两种以上用途混合的类型和比例等内容，引导工业、仓储、研发、办公、商业等功能在同一地块或建筑内混合。在实现单一宗地混合利用的基础上，鼓励探索片区尺度下二三产业的综合开发和混合利用。
四、完善土地供应方式。在符合国土空间规划、建设用地控制标准和准入管理的前提下，鼓励存量土地盘活利用，拓宽兼容用地和混合产业用地来源，促进产业转型升级。鼓励各地结合主导用途、产业政策、项目特点和生命周期等因素，通过弹性年期出让、长期租赁、先租后让、租让结合等方式供地。产业主管部门对产业类型、建设时序、自持比例、产权分割及移交管理等提出要求的应一并纳入土地供应方案。在不突破项目总计容建筑面积的前提下，允许混合产业用地在出让合同约定的用途清单及构成比例范围内进行调整。
五、合理设定使用年期。因土地用途不同导致最高出让年限不一致的，兼容用地按照主导用途确定使用权出让年期，混合产业用地出让年期不得高于主导用途和辅助用途中最短的法定最高出让年期。鼓励根据主导用途产业类型特点，合理确定出让最高年限。采取先租后让供应的，租让年期之和不超过主导用途的法定最高出让年限。
六、科学评估土地价格。兼容用地出让时按主导用途评估地价；混合产业用地出让时，应按不同用途分别评估地价，并不得低于国家有关最低价标准。兼容或混合功能部分用地符合划拨用地目录的，地价评估时该部分建筑面积可不纳入评估范围。采取弹性年期出让的，出让价格标底按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。采取先租后让供应的，租赁期租金标准按照租赁期与最高年期的比值进行年期修正确定，转出让后, 已交租金冲抵出让价款。
七、加强合同及履约监管。兼容用地和混合产业用地成交后，受让人（承租人）按程序与出让人（出租人）签订土地有偿使用合同，同时与提出产业条件的主管部门签订履约监管协议（包括但不限于投资强度、产出强度、投产时间以及违约责任等）。建设用地使用权发生转让的，土地有偿使用合同和履约监管协议载明的权利、义务随之转移。
八、依法办理不动产登记。兼容用地和混合产业用地不动产权证书的证载用途应与土地出让合同确定的用途保持一致，土地出让合同约定的用途清单、兼容或混合比例、不动产权利处分的限制性条款等有关信息应当在不动产登记簿附记栏中注记。从严控制兼容用地和混合产业用地分割转让，除土地有偿使用合同约定可转让的部分以外，均应当整体持有；土地有偿使用合同约定部分建筑应当移交相关部门的，该部分建筑按规定可办理不动产转移登记。
本通知有效期3年。有条件的地区可探索制定其他土地用途的混合利用政策。
附件：
1.用地兼容正负面清单
2.存量工业用地用途转换负面清单
1．列入国家、省《产业结构调整指导目录》明确的“限制类”或“淘汰类”的；
2．未列入国家、省《绿色低碳转型产业指导目录》的；
3．列入国家、省《市场准入负面清单》禁止准入类的；
4．列入禁止用地项目目录、限制用地项目目录的；
5．不符合国土空间规划用途管制要求的；
6．已确定为政府回购的或已列入政府征收、储备范围的低效用地；
7．属于涉法涉诉、设立抵押权未撤销等权利不清晰的；
8．属于擅自改变用途、土地闲置等情形的；
9．其他不符合法定规划、环境保护、安全生产、消防安全等法律法规情形的。
3.产业类型转换目录
一、允许类目录
（一）列入国家、省《产业结构调整指导目录》中的鼓励类产业。
（二）列入国家、省《绿色低碳转型产业指导目录》中的绿色低碳转型重点产业。
（三）未列入国家、省禁止用地项目目录和限制用地项目目录。
（四）市、县根据本地区产业发展规划新增的鼓励类产业，新增类型不符合前款（一）（二）（三）项规定的除外。
二、兼容类目录
（一）符合允许类产业发展和产业用地要求。
（二）符合附件1《用地兼容正负面清单》中“允许兼容”内容的产业。
（三）涉及公共安全、环境保护及特殊功能需求的用途不得兼容。
三、禁止类目录
（一）列入国家、省《产业结构调整指导目录》明确的“限制类”或“淘汰类”的；
（二）未列入国家、省《绿色低碳转型产业指导目录》的；
（三）列入国家、省《市场准入负面清单》禁止准入类的；
（四）列入禁止用地项目目录、限制用地项目目录的。
4.存量建筑功能转换正面清单
5.混合产业用地正负面清单
2024年 月 日
