2024年8月19日，河南省住房和城乡建设厅为规范住宅小区公共收益的管理，维护住宅小区业主合法权益，制定《河南省住宅小区公共收益管理办法（试行）》（征求意见稿）。
河南省住宅小区公共收益管理办法（试行）
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为规范住宅小区公共收益（以下简称公共收益）的管理，维护住宅小区业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》有关法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内的住宅小区公共收益管理活动，适用本办法。
第三条 本办法所称公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含公共部位和共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益，包括但不限于：
（一）利用住宅小区的围墙、出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；
（二）利用建筑区划内，业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆收取的场地费；
（三）利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；
（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；
（五）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；
（六）相关单位支付的归业主的违约金、赔偿金、补偿金等；
（七）公共收益增值收益；
（八）其他依法属于全体业主的收入。
第四条 公共收益管理应当坚持公平公开、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。
第二章 职责分工
第五条 省级物业管理行政主管部门负责会同有关部门研究制定公共收益管理相关政策，并监督执行。
市级物业管理行政主管部门会同有关部门，指导县（市、区）物业管理行政主管部门实施公共收益管理政策并对执行情况进行监督检查。
县（市、区）物业管理行政主管部门负责组织实施公共收益管理政策，指导街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管。
第六条 街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，督促物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）规范公共收益管理行为，调处公共收益纠纷。
第七条 物业管理行业协会应当加强行业自律，引导物业服务企业规范住宅小区公共收益经营管理行为，促进行业健康有序发展。
第三章 公共收益的管理
第八条 公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
第九条 业主大会成立前，物业服务人可以根据《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务人的经营管理收益应当在《前期物业服务合同》中予以约定。
第十条 业主大会成立后，住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在物业服务合同或管理规约中作出约定。经业主大会授权，业主委员会（物业管理委员会）可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务人经营；委托物业服务人经营的，应当约定公共收益的分配比例。
第十一条 住宅小区共有部分委托物业服务人经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）经营的，合同期限不得超过业主委员会（物业管理委员会）任期。
第十二条 实行专业化物业管理的住宅小区，应当建立公共收益管理制度，开设公共收益专项银行账户，实行专户管理，禁止与其他账户共用，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十三条 未实行业主自行管理又未聘请物业服务人的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地社区居（村）民委员会建立住宅小区公共收益管理制度，开设公共收益专项银行账户。
第十四条 业主大会成立前，公共收益的使用应当由社区居（村）民委员会或物业管理委员会征求业主意见，经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后实施。
第十五条 业主大会成立后，经业主大会决定，公共收益可以用于维修和更新、改造住宅小区共有部分以及业主委员会（物业管理委员会）工作经费等公共开支，也可以用于补充物业服务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。
业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）在一定范围内使用公共收益事项的，应当制定公共收益管理制度。业主委员会（物业管理委员会）根据授权决定公共收益支出的，应当及时向小区所在地社区居（村）民委员会报告。
第十六条 业主大会成立之日起60日内，物业服务人应当向业主委员会（物业管理委员会）移交公共收益及其经营收支账目，业主委员会（物业管理委员会）有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。物业服务人不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝移交。
第十七条 （前期）物业服务合同终止或者上一届业主委员会（物业管理委员会）任期届满时，物业服务人或上一届业主委员会（物业管理委员会）应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会（物业管理委员会）。新一届业主委员会（物业管理委员会）可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。未成立业主委员会（物业管理委员会）的，应当由街道办事处（乡镇人民政府）确认后，将公共收益及其经营收支账目移交社区居（村）民委员会代管。
第四章 公共收益使用
第十八条 经业主共同决定，公共收益可用于以下情形：
（一）用于补充专项维修资金；
（二）用于小区公共设施设备维修，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用和共用设施设备保险；
（三）用于业主大会、业主委员会（物业管理委员会）工作经费；
（四）用于委托第三方账务记账费、审计费、法务费、招标代理费等支出；
（五）用于业主大会决定的其他支出。
第十九条 公共收益的使用程序
（一）业主大会成立前，公共收益应根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定使用。前期物业服务合同、临时管理规约中未约定的公共收益使用事项，前期物业服务人（物业管理委员会）应当向社区居（村）民委员会报告后，参照《中华人民共和国民法典》中由业主共同决定事项的表决程序进行意见征询，并形成业主共同决定后实施；
（二）业主委员会（物业管理委员会）成立后，公共收益应根据《物业服务合同》《业主大会议事规则》和《管理规约》的约定使用；
（三）县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应结合地区实际指导首届业主大会（物业管理委员会）筹备组把公共收益支取制度写入《业主大会议事规则》，经由业主大会审议通过后在小区内施行；
（四）街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应加强对小区公共收益使用必要性、规范性的监督和指导。公共收益管理主体在公共收益使用前，应当向所在地社区居（村）民委员会报备，公共收益使用不符合小区议事规则、管理规约、合同约定的，社区居（村）民委员会可以要求提交业主大会表决通过后组织实施。业主大会对公共收益使用程序有明确规定的，从其规定。
第五章 公共收益公示
第二十条 物业服务人或者业主大会授权的业主委员会（物业管理委员会）签订公共收益经营管理合同或者协议的，应当在签订之日起7日内，在住宅小区显著位置公示，公示期不少于30日。
第二十一条 物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等显著位置公示，公示日期不少于7日。收支情况也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会。物业服务人公示当年第四季度公共收益收支情况，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示。
业主对公示内容有异议的，物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当自受理申请之日起5日内予以回复。
第六章 监督检查
第二十二条 物业服务人不按规定公布、公示共有部分经营收支情况，或者物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规予以处罚。对于拒不移交或者侵占公共收益等涉嫌经济犯罪的，移交当地公安部门处理。
第二十三条 业主委员会（物业管理委员会）拒不公布、公示公共收益收支情况，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行调查核实，查证属实的应当责令限期改正；拒不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当依照有关法律法规予以处理。涉嫌经济犯罪的，移交当地公安部门处理。
第二十四条 业主委员会（物业管理委员会）任期届满，未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当开展调查核实，责令限期改正；拒不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当依照有关法律法规予以处理。涉嫌经济犯罪的，移交当地公安部门处理。
第七章 附则
第二十五条 各地可以根据实际出台实施细则。非住宅的物业服务项目公共收益管理，可参照本办法执行。
第二十六条 本办法自印发之日起施行。
