2024年1月11日，海南省住房和城乡建设厅为鼓励和引导社会资本全方位多角度深层次参与海南省城镇老旧小区改造和运营，激发社会资本参与改造的积极性、主动性、创造性，培育规模化实施运营主体,拓宽城镇老旧小区改造资金来源渠道,运用市场力量提升社区服务水平和治理能力，制定《鼓励社会资本参与城镇老旧小区改造工作的意见》（征求意见稿）。
鼓励社会资本参与城镇老旧小区改造工作的意见
（试行）
为鼓励和引导社会资本全方位多角度深层次参与海南省城镇老旧小区改造和运营，激发社会资本参与改造的积极性、主动性、创造性，培育规模化实施运营主体，拓宽城镇老旧小区改造资金来源渠道,运用市场力量提升社区服务水平和治理能力。根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》和省委省政府工作部署和相关规定，结合海南实际，制定本意见。
一、基本原则
引入社会资本参与城镇老旧小区改造工作应当遵循政府引导、市场运作、公开择优、长效治理、探索创新的基本原则。
二、适用范围
社会资本参与本省行政区域内的城镇老旧小区改造适用本意见。
三、职责工作
各市县（区）城镇老旧小区改造工作领导小组及其办公室要落实主体责任，建立健全工作机制，统筹本辖区城镇老旧小区改造工作。积极主动申请中央预算内投资和上级财政补助资金；充分调动各职能部门、镇(街)力量,加强部门间联动，拆除违建、围墙，增加城镇老旧小区场地、空间，提升改造效果；主动整合资源，谋划改造项目，积极引入社会资本参与城镇老旧小区改造,以市场化方式推进建设、运营、管养工作；协调、解决重大难题，做好重大事项的研究、审议工作。
四、主要措施
（一）鼓励通过“EPC+O、F+EPC+O”等模式一体化招标，确定参与城镇老旧小区改造社会资本方。既可作为单个小区改造的社会资本方，也可通过政府组织的大片区统筹、跨片区组合，作为多个小区及周边资源改造的统一改造社会资本。社会资本方可通过招标或竞争性谈判选择养老、托育、家政、便民等专业服务企业投资改造或经营配套设施，提供专业服务。支持引入专业服务机构参与城市基础设施和公共服务设施运营管理。
（二）社会资本方可根据实际情况在城镇老旧小区改造项目建设、运营、维护不同阶段提供相应服务，开展物业、养老、托幼、医疗保健、社区文娱、社区零售、再生资源回收等专业运营。
（三）各市县（区）城镇老旧小区改造工作领导小组充分做好群众宣传发动工作，提前明确相关收益权归属，将项目预期产生的收益用于投入城镇老旧小区改造运营维护和还款支出，为社会资本参与老旧小区改造创造条件。
（四）在符合规划条件和充分征求利害关系人同意的前提下，允许利用小区存量土地、拆除后腾退的土地，用于建设配套基础设施、公共服务设施，按有关规定适当增加建筑规模；鼓励小区周边存量土地依法取得土地使用权后，用于配套建设基础设施、公共服务设施。
（五）统筹城镇老旧小区范围内环卫、市政维护、绿化管养等城市公共服务，以及改造后形成的停车位、充电桩、广告位、增建临时建筑等经营业态，在不违反规划且征得利害关系人同意的前提下，可用于平衡社会资本投资建设收益。不足部分，鼓励将城镇老旧小区周边公有房屋、低效闲置用地等各类存量资源，属于政府机关、国有企事业单位的停车场（位）、闲置办公楼等其他闲置资产统一移交，授权社会资本运营。
（六）社会资本方经委托或授权取得的设施用房，在办理相关经营许可证时持相关部门意见即可办理，不需提供产权证明。合并编制审批项目建议书、可行性研究报告和初步设计，简化审批流程。积极采取容缺后补等方式，加快推进城镇老小区项目开工建设。
（七）支持社会资本方通过项目融资、公司融资等方式向开发性金融机构、商业银行等申请低利率、长周期贷款，允许社会资本以未来现金流、相关设施未来收益作为还款来源。支持利用财政补助资金、政府实物注资、产权单位和居民出资，通过投资补助、资本金注入等方式配套融资筹措项目资金，支持社会资本利用收益性资产开展REITs、ABS等资产证券化业务。
（八）在安排各类政府性资金时，对中小微企业一视同仁，积极利用投资补助、贷款贴息等方式，支持符合条件的投资项目建设。支持通过“先尝后买”方式引入社会资本开展老旧小区物业服务，设置3至5年培育期，在培育期内各市县（区）政府可结合实际情况给予一定的补贴。
（九）对专营单位授权取得的设施设备等进行改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。符合规定条件的为社区提供养老、托育、家政等服务的机构提供社区养老、托育、家政服务取得的收入,免征增值税,在计算应纳税所得额时,减按 90%计入收入总额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
（十）按照规定的标准配建养老等社区公共服务设施。提供养老托育服务的机构,可依据县级民政、卫健等部门出具的备案回执,向水、电、气经营企业申请执行居民生活类水电气价格。
（十一）简化审批流程。纳入城镇老旧小区改造计划或完成相应投资决策审批的项目，即可在建设工程承发包招标平台或勘察设计招标平台进行一体化招标；供（排）水、供电、供气等专业公司对社会资本运营的配套服务设施，给予缩短接入时间等支持措施，属于简易低风险工程附属水、电、气接入“三零服务”范围的，免于行政审批。
（十二）本意见未涵盖的，国家和省级层面有更优惠的政策，按更优惠政策执行。
五、监督管理
各市县（区）要健全引入社会资本的监管制度，要对社会资本投资、改造和运营进行全过程监管。要建立评估机制，聘请第三方定期对社会资本的服务情况进行评估，总结经验，持续改进和提升社会资本的服务质量。
与社会资本方明确约定，存在擅自改变使用用途、服务收费明显高于周边水平、服务质量差、居民反映特别强烈、其他不宜继续履行协议等情形的，终止协议。
本意见试行两年，自印发之日起施行。
