2023年9月4日，呼和浩特市自然资源局完善工业用地供应政策支持实体经济发展，推进工业用地供应由出让为主向租赁、出让并重转变，强化土地要素保障，降低用地成本，促进工业经济平稳增长。按照市人民政府安排，起草完成《呼和浩特市工业用地长期租赁、先租后让、弹性年期出让管理暂行办法》（征求意见稿）。
呼和浩特市工业用地长期租赁、先租后让、弹性年期出让管理暂行办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为贯彻落实党中央、国务院和自治区党委、自治区政府扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，完善工业用地供应政策支持实体经济发展，推进工业用地供应由出让为主向租赁、出让并重转变，强化土地要素保障，降低用地成本，促进工业经济平稳增长，依据《中华人民共和国土地管理法》、《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》（国土资发〔1999〕222号）、《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）、《内蒙古自治区自然资源厅关于印发<关于落实工业用地供应政策支持实体经济发展的实施细则>的通知》（内自然资发〔2023〕2号）等相关文件规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在呼和浩特市行政区域内以长期租赁、先租后让、弹性年期出让方式供应工业用地的，适用本办法。
第三条 本办法所称工业用地长期租赁是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用，并由土地使用权人按合同约定支付年租金的供应方式。
本办法所称工业用地先租后让是指供地方供地时设定一定期限的租赁期,按照公开程序确定国有建设用地使用权人,先以租赁方式提供用地,承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。
本办法所称工业用地弹性年期出让是指整宗土地以低于工业用地法定出让最高年限50年出让的供应方式。
第四条 市、旗县人民政府供应工业用地，除以招标、拍卖、挂牌出让方式供应外，鼓励采取长期租赁、先租后让、弹性年期出让方式供应。
以长期租赁、先租后让、弹性年期出让方式供应的工业用地，应当为经依法批准的国有建设用地。
第五条 市、旗县自然资源行政主管部门、土地储备机构牵头负责辖区工业用地长期租赁、先租后让和弹性年期出让的规划和供应工作。
市工业和信息化、发展改革行政主管部门负责会同旗县区政府、开发区管委会分别制定工业用地长期租赁、先租后让和弹性年期出让的产业准入标准和考核标准、方法、程序等。
旗县区政府、开发区管委会负责行政区域内长期租赁、先租后让和弹性年期出让工业用地的准入监管和履约考核工作。
第六条 长期租赁期限一般不低于5年，不超过20年。
先租后让租赁期一般不超过5年，与后续出让年期之和不得超过50年，鼓励在出让阶段实行弹性年期。
弹性年期出让的土地使用权出让年限由出让方根据产业生命周期灵活确定，但应低于50年。
工业用地长期租赁、先租后让和弹性年期出让的具体年限由旗县区政府、开发区管委会根据地区功能定位、产业发展规划等情况确定。
第二章 土地供应
第七条 市、旗县人民政府应根据国土空间规划实施情况、各类开发区产业发展情况，编制土地储备计划，提升储备土地一级开发水平，做好工业用地土地储备工作。
第八条 以长期租赁、先租后让、弹性年期出让供应的工业用地，市、旗县人民政府自然资源行政主管部门或土地储备机构应当按照年度国有建设用地供应计划，会同旗县区政府、开发区管委会、工业和信息化、发展改革等行政主管部门、共同拟订供地方案，明确产业准入标准、租赁年限、出让年限、租赁转出让的条件、租金收取标准及收取方式、出让后的出让金标准、租赁期满的评估考核指标以及租赁阶段解除合同时地上建筑物和其他附着物的处置方式等土地供应的条件，报经市、旗县人民政府批准后，由市、旗县人民政府自然资源行政主管部门或土地储备机构组织实施。
在确保土地市场公平公正公开的前提下，推进工业用地带条件招标拍卖挂牌出让（租赁），设定条件参考“标准地”控制性指标体系，推广“标准地”及“用地清单制”改革。
第九条 工业用地长期租赁、先租后让和弹性年期出让公开交易按照中国土地市场网、内蒙古自治区自然资源网上交易系统、呼和浩特市公共资源交易平台相关要求规范开展。
第十条 市、旗县自然资源主管部门或土地储备机构应将产业准入要求（包括亩均投资、亩均产出、亩均税收等指标）与土地用途、规划条件、节约集约要求等一并纳入供地公告。对后期监管有转让（含分割转让）、转租或股权转让限制要求的，也应一并向社会公开。先租后让方式供应的还应在公告中明确租赁期限、租赁转出让的条件，以及租赁阶段解除合同时地上建筑物和其他附着物的补偿标准。
第十一条 以长期租赁方式供应的工业用地，实行挂牌方式。在20天公告期结束时只有一个申请人且符合竞买资格和竞得条件的，直接确定其为竞得人，不再进行竞价；申请人多于一个的，按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）挂牌竞价程序确定竞得人。确定竞得人后，出租人应与竞得人签订成交确认书。
第十二条 以先租后让方式供应的工业用地，租赁和出让一并进行招标拍卖挂牌，参照招标拍卖挂牌出让程序确定中标人（竞得人）后，应向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。
第十三条 对先租后让工业用地公开确定使用权人后，由提出关联条件的各旗县区政府、各开发区管委会与土地使用权人签订《项目建设投资协议》，作为《国有建设用地使用权租赁合同》的附件。协议要明确约定租赁期限内的土地使用条件、亩均投资、亩均产出、亩均税收等指标，以及用地单位未达到投入产出标准应退出用地的要求和标准。
第十四条 项目所在地自然资源行政主管部门应当按照成交确认书与长期租赁、先租后让承租人及时签订《国有建设用地使用权租赁合同》。合同内容由当事人约定，一般包括以下主要条款：
（一）租赁合同当事人；
（二）租赁地块的坐落、四至范围和面积（附宗地图）；
（三）租赁地块的用途和规划设计要点等土地使用条件；
（四）租赁期限；
（五）租金及租金的支付方式、支付期限；
（六）租赁地块交付的条件和时间，开竣工期限；
（七）租赁合同终止时，地上附着物的处置；
（八）土地租赁合同解除条件；
（九）违约责任及赔偿方式；
（十）争议解决方式；
（十一）其他约定的事项。
先租后让的，合同中应当明确约定承租人申请办理出让土地的条件及达到该条件的期限。租赁期届满符合转出让条件后，与土地使用者直接签订国有建设用地使用权出让合同。
以长期租赁、先租后让方式提供工业用地使用权的，应当依据控制性详细规划，提出地块的规划条件，作为国有建设用地使用权租赁合同和出让合同的附件。
第十五条 采取弹性年期出让的，按照招标拍卖挂牌出让的部门规章和操作规范实施。
第十六条 国有建设用地使用权人按照合同约定依法缴纳土地租金或全部土地出让金及税费后，向属地不动产登记机构申请办理不动产首次登记。其中，采用租赁方式供应的，在办理首次、转移、变更、抵押等登记时，应审查截至登记时点土地租金是否已缴齐，并收取相关缴纳凭证。国有建设用地使用权人可持《国有建设用地使用权租赁合同》或《国有建设用地使用权出让合同》及《交地确认书》申请办理工程规划、施工许可等相关项目建设手续。
第三章 价格标准
第十七条 在不同供应方式折算到最高年期土地价格基本均衡的前提下，明确价格（租金）标底。工业用地的价格（租金）标准不得低于国家及自治区规定的工业用地出让最低价折算的最低租金标准。
第十八条 长期租赁、先租后让、弹性年期出让土地起始交易价根据交易时点的法定最高出让年限市场价格进行修正后，经土地管理委员会集体决策确定。
长期租赁起始交易价=宗地50年期出让市场价格×（租赁年期÷50）。
先租后让起始交易价=宗地50年期出让市场价格×[（租赁年期+出让年期）÷50]。
弹性年期出让起始交易价=宗地50年期出让市场价格×（弹性年期÷50）。
第十九条 长期租赁土地、弹性年期出让土地的竞买保证金按照不低于起始交易价折算的总价款20%确定。先租后让土地的竞买保证金按照起始交易价折算的租赁期总价款确定。
长期租赁、先租后让、弹性年期出让土地成交后，竞买保证金自动转为出让（租赁）土地的定金，《国有建设用地使用权租赁合同》或《国有建设用地使用权出让合同》签订后，定金自动转为土地价款。
第二十条 先租后让土地的总价款，按照招标、拍卖、挂牌方式公开交易的土地成交总价款确定。租赁期租金根据土地成交总价款金额进行修正后确定。出让期间出让金为土地总价款减去租赁期间所交租金。
租赁期租金=土地成交总价款×[租赁年期÷（租赁年期+出让年期）]
土地出让金=土地成交总价款-租赁期租金
第二十一条 长期租赁土地租金按照《国有建设用地使用权租赁合同》约定执行，可一次性支付，也可按年度分期支付。先租后让土地出让期间的出让金，应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后60日内一次性缴纳。弹性年期出让土地价款应在签订《国有建设用地使用权出让合同》后60日内一次性缴纳。
第二十二条 税务部门按照国库集中收缴制度等有关规定，依法依规开展收入征追缴工作，确保土地租金和出让金等非税收入及时足额入库。土地租金、出让金一经确定，在租赁、出让期间不作调整。
第二十三条 承租人、受让人未按时支付租金或出让金的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出租人或出让人缴纳违约金，延期付款超过60日的，经出租人或出让人催缴后仍不能支付的，出租人或出让人有权解除租赁合同或出让合同，承租人、受让人无权要求返还定金，出租人或出让人并可请求受让人赔偿损失。宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出租人或出让人还可要求承租人、受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出租人或出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予承租人、受让人一定补偿。
第四章 供后管理
第二十四条 以长期租赁方式供应的工业用地，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经市、旗县自然资源主管部门同意或根据合同约定，可将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租或抵押。转让的，原承租人退出，租赁合同约定的权利义务同时转让给受让人，由市、旗县自然资源主管部门与受让人重新签订国有土地租赁合同;转租的，承租人与第三人建立附加租赁关系，第三人应履行租赁合同约定的权利义务；地上建筑物、其他附着物抵押的，承租的国有建设用地使用权一并抵押，抵押权实现时，承租的国有建设用地使用权同时转让。
在工业用地最高出让年期内，租赁期届满，在满足合同约定续租条件的情况下，国有建设用地使用权人申请续租应予以批准。以长期租赁方式供应的工业用地，不可转为出让土地。
第二十五条 以先租后让方式供应的工业用地，租赁期内承租的国有建设用地使用权在完成开发建设前不得转让、转租、抵押。转出让后，享有出让国有建设用地使用权权能。
第二十六条 先租后让工业用地实行租赁期满评估考核制度，承租人应当在合同约定的租赁期满前90日内以书面形式向项目所在地旗县区政府、开发区管委会提出考核申请，旗县区政府、开发区管委会应当在收到承租人申请之日起60日内以书面形式内向有审批权限的自然资源部门出具考核评价结果。
第二十七条 先租后让方式取得土地，因企业自身原因无法开发建设、运营或未达到《项目建设投资协议》约定的土地使用条件，未通过综合考核的工业用地，由各旗县区政府、各开发区管委会启动退出机制，按《项目建设投资协议》约定执行，收回土地使用权，移交政府土地储备库管理。对地上建筑物和其他附着物的补偿，根据《项目建设投资协议》约定采取残值补偿、无偿收回、由承租人恢复原状等方式处置。
第二十八条 以弹性年期出让方式供应的工业用地，除合同另有约定外，国有建设用地使用权可以依法转让、出租和抵押。
第二十九条 土地租赁期间，承租人不得改变土地用途。
土地出让期间，受让人应当按照出让合同约定的土地用途和要求进行土地开发、利用和经营。确需要改变土地用途的，应依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。
第三十条 已取得国有建设用地使用权的工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款，不再签订出让合同补充协议，可直接申请办理《建设工程规划许可证》。
第三十一条 市、旗县自然资源主管部门依照土地有偿使用合同对土地利用要求、节约集约要求等加强履约监管；由签订《项目建设投资协议》的旗县区政府、开发区管委会按照“谁提出、谁履责、谁监管”的原则，组织相关部门对纳入投资协议中的产业准入要求等进行监管，建立监管信息共享机制，推动形成监管合力。
第五章 附则
第三十二条 本办法自印发之日起施行，有效期5年。
附件 （附件下载）：
1、《国有建设用地（工业用地）使用权租赁合同》（参考模板）
2、《项目建设投资协议》（参考模板）
