2023年7月7日，海南省住房和城乡建设厅为进一步加强和改进住宅专项维修资金管理，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《海南经济特区物业管理条例》等规定，制定《关于加强住宅专项维修资金管理工作的指导意见》（征求意见稿）。
海南省住房和城乡建设厅 海南省财政厅
关于加强住宅专项维修资金管理工作的指导意见
（征求意见稿）
为进一步加强和改进住宅专项维修资金（以下简称维修资金）管理，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号令）、《海南经济特区物业管理条例》等法律、法规规定，结合我省实际，提出以下指导意见。
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，严格执行国家相关政策，完善维修资金管理制度体系，充分发挥维修资金保障民生作用，维护业主的合法权益。各市县要按照“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，不断加强和改进维修资金管理，提高住房保障水平。
二、完善交存机制
（一）本省行政区域内商品住房、安居房、限价商品住房、经济适用住房、售后公有住房等住宅应当交存维修资金。办公、商业等非住宅可参照住宅的维修资金管理要求进行交存、使用、监督管理。省住房和城乡建设厅结合本省实际情况，合理确定并公布首期维修资金交存标准。
（二）在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金；办理不动产首次登记时尚未出售的物业，由建设单位一次性交存首期维修资金，并在出售时向业主收取。在办理不动产首次登记时,不动产登记机构应当核验维修资金交存情况；办理入住手续时，业主未按规定交存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付购房人。
（三）维修资金专户银行应按业主房屋门号设立分户账，并登记房屋门户号、建筑面积、业主姓名、联系方式、小区地址等信息。建设单位代缴维修资金的，应同步将业主交存维修资金信息报送专户管理银行。
（四）维修资金专户应当设立公共账户分账，用于储存公共收益划转的维修资金，以及业主大会或者业主共同决定转入的其他资金。其中，划转公共收益用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定。
（五）各市县物业主管部门应会同财政部门制定维修资金续交管理办法，明确维修资金续交相关要求和程序。业主分户账面余额不足首期交存额度30%的，物业主管部门应向小区业主发出续交通知，并抄送业主委员会、物业服务企业、街道办事处、乡镇人民政府，由其协助督促业主续交维修资金。
维修资金划转业主自行管理的，由业主委员会按照业主大会表决通过的续交方案，通知业主续交维修资金。业主经督促仍不续交的，业主委员会或相关业主可通过纠纷调解或依法诉讼督促其履行续交义务。
售后公房可按照首期交存标准优先从单位住房基金中计提维修资金，计提后维修资金不足的，由业主和产权单位分别按照拥有物业建筑面积续交。
（六）对未建立维修资金的住宅小区，应当按以下要求进行补建。
1.开立专户。物业主管部门应按照相关规定开立维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分账。
2.补交标准。业主应当按照现行首期交存标准，足额补交维修资金。其中，安居房、限价商品住房、经济适用住房等住房，按照商品住宅首期交存标准补交。
3.业主补交。通过小区张贴公告、发送补交通知、开设线上自助交存功能等方式，督促业主补交；公有住房售房时未提取或者未足额提取维修资金的，由售房单位按照首期交存标准足额补提。补提后仍不足的，由业主和产权单位分别按照拥有物业建筑面积补交。
三、优化使用环节
（七）各市县要优化维修资金使用流程、简化申请材料、缩短审核时限，充分利用维修资金信息管理系统，方便业主决策使用维修资金，提高服务效能。维修资金申请使用应提交使用申请表、使用方案及业主表决和公示情况、与施工单位签订施工合同、工程进度证明、竣工验收等材料。
（八）对符合紧急动用维修资金的情况，依规由业主委员会、物业服务企业、相关业主等持维修资金使用方案、施工合同等有关材料向物业主管部门申请，经物业主管部门审核同意后列支。维修工程竣工后，应当公开维修资金使用数额。
（九）第三方专业机构参与工程立项、工程审价、监理和验收，产生的费用可列入维修和更新、改造成本。探索维修资金购买电梯安全责任保险。
四、健全管理机制
（十）业主大会成立前，维修资金由物业主管部门代行管理。各市县物业主管部门应加强管理部门力量配置，设置专职财务人员，做好人员培训。设区的市，要建立“市级统管、区里经办”的监管模式，制定具体实施方案，明确市、区两级管理职责等。
（十一）业主大会成立后，业主应按照规定划转维修资金，建立维修资金管理制度，明确维修资金续交、使用及监督程序、管理与监督机构等，并选定专户管理银行，开立维修资金专户，接受物业主管部门监督。
（十二）各级物业主管部门要建立维修资金信息管理系统，以物业管理区域为核算单位，按幢建账、核算到户，建立业主分户明细账，对维修资金交存、使用、存储和查询等环节进行管理。专户管理银行要依托维修资金信息管理系统办理维修资金交存、使用等相关业务，建立维修资金查询制度，接受业主对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。已建设管理系统的市县，要做好与省级系统对接和数据共享工作。
（十三）各住宅专项维修资金代管机构和管理机构应依照全国统一会计核算办法对负责管理的维修资金进行核算。各级财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
五、加强监督管理
（十四）采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定维修资金专户管理银行，合理控制专户管理银行数量。各市县物业主管部门应当会同财政部门建立对专户管理银行定期考核制度，结合维修资金的安全、增值收益、服务质量等综合因素，对专户管理银行进行动态调整。在保证维修资金正常使用的前提下，依法依规对维修资金进行增值运作，提高资金收益水平。
（十五）维修资金划转业主大会管理前，物业主管部门应当定期对维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。维修资金划转业主大会管理后，鼓励业主委员会聘请审计机构对维修资金管理情况进行审计，并向全体业主公开审计结果。
（十六）各市县要定期开展自查自纠，严肃查处挪用维修资金等违法违规行为。对建设单位、物业服务企业截留挪用维修资金的，要依法追回并予以处罚。对建设单位违规将房屋交付买受人的，由主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以处罚。对发现专户管理银行、物业服务企业、业主委员会等存在损害业主利益的情形，要会同相关行政管理部门依法惩处；造成损失的，依法追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
