2023年07月06日，呼和浩特市住建局为加快美丽青城草原都市建设步伐，以宜居首府建设引领城市更新，创新城市发展模式，增强城市永续发展动力，现结合呼和浩特市实际，制定呼和浩特市城市更新实施办法（暂行）（征求意见稿）。
呼和浩特市城市更新实施办法（暂行）
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条为加快美丽青城草原都市建设步伐，以宜居首府建设引领城市更新，创新城市发展模式，增强城市永续发展动力，现结合我市实际，制定本办法。
第二条紧紧围绕“美丽青城草原都市”建设目标，将城市更新与城市综合改造、老旧小区提升、TOD综合开发及历史街区保护有机融合，实现城市布局更科学、功能更强、产业更优、品质更高。
第三条中心城区（新城区、回民区、玉泉区、赛罕区及经济技术开发区）范围内的城市更新，适用本办法。
第四条本办法所称城市更新，是指对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。
第五条城市更新坚持以下原则：
（一）保护优先、产业优先、生态优先。在挖掘和传承城市文脉的基础上，着力培育特色文态。依托区域业态本底，科学确定产业定位和发展方向，推动发展新经济、新业态、新场景、新功能。以生态为引领，将“草原都市”理念融入城市更新，推动城市高质量发展。
（二）少拆多改、注重传承。采取留改建相结合，以保护传承、优化改造为主，拆旧建新为辅。对历史城区、历史文化街区、历史文化名镇、历史建筑、工业建筑等加强保护，在城市更新中融入现代城市发展理念，推动历史文化保护与文化、旅游、体育、商业等行业融合发展，鼓励、支持对保护保留建筑进行活化利用。
（三）政府引导、属地管理、市场运作。政府充分发挥规划引领、政策支持、资源配置作用，加大财政支持力度。强化属地意识，提升管理效能，推动城市更新落地生根。鼓励国有企（事）业单位与行业领先的专业化企业开展全面合作，坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营，兼顾公共利益，找到公共利益和商业利益之间的平衡点。
（四）尊重公众意愿，推进城市持续更新。充分发挥群众主体作用，将群众更新愿望强烈的片区优先纳入更新范围，做好城市更新专项规划，以片区为单元推动整体更新，实现城市更新可持续化，增强城市永续发展动力。
（五）科技支撑、数字赋能。充分运用现代信息技术，整合提升智慧城市发展成果，构建城市建设、管理、运行、体检的智能化支撑；充分运用数字化、智能化信息技术为城市管理赋能。
第六条城市更新项目来源：
（一）人民群众诉求和意见；
（二）城市体检报告发现的问题和短板；
（三）国民经济发展规划及国土空间规划要求；
（四）呼和浩特市城市更新专项规划；
（五）城市更新单元更新需要；
（六）市政府或属地政府认定的其他情形。
第七条城市更新一般按照下列程序实施，本办法另有规定的除外：
（一）编制城市更新实施方案。
（二）城市更新实施方案评估。
（三）城市更新实施方案报批。
（四）确定城市更新实施主体。
（五）组织项目实施。
第二章 工作机制
第八条健全工作组织机构，成立市城市更新工作领导小组，市级相关部门及各区政府为小组成员单位。领导小组负责统筹协调重大问题，审批工作计划和方案，审定政策措施，督促检查各成员单位工作。领导小组下设办公室，办公室设在市住建局，负责领导小组日常管理工作。
第九条各区政府作为辖区城市更新工作责任主体，依据本办法规定履行城市更新工作职责，设立专门机构，明确目标责任，组织实施城市更新。市级相关主管部门依法按职责分工推动城市更新工作。
第十条城市更新工作实行规划编制、单元评审和项目实施相结合的实施制度。城市更新专项规划对城市更新相关工作进行整体引领；城市更新单元要明确更新需求和更新区域，确定需实施的城市更新项目；实施方案对城市更新项目作出具体安排。
第十一条城市更新实行专家咨询制度，市住房和城乡建设部门会同市自然资源和规划部门等有关部门设立城市更新专家委员会，为城市更新活动提供全过程咨询和服务。
第三章 城市更新专项规划
第十二条市住房和城乡建设部门组织制定《呼和浩特市城市更新专项规划》，确定总体规模，明确近中远期目标，制定更新强度、空间管控、生态和文化保护、风貌特色营造、轨道交通场站综合开发、公共设施完善等规划原则和控规指标。
市城市管理综合执法部门编制《呼和浩特市城市更新精细化管理导则》。指导城市更新后城市管理精细化开展。
第十三条《呼和浩特市城市更新专项规划》应当经过组织专家论证、风险评估和合法性审查等后，由市城市更新工作领导小组审议通过，报市城乡规划委员会审定后实施。
第十四条《呼和浩特市城市更新专项规划》是城市更新单元划定、城市更新单元计划制定、城市更新项目实施方案编制的重要依据；相关内容应当纳入法定图则的制定。
第十五条建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。市有关部门、有关区政府在编制更新行动计划的过程中，应当通过座谈会、论证会或者其他方式，广泛听取相关单位和个人的意见。物业权利人以及其他单位、个人都可以向责任主体提出更新建议，作为确定更新区域的重要参考。
第四章 城市更新区域评估
第十六条各区政府按照《呼和浩特市城市更新专项规划》，组织实施城市更新区域评估工作。区域评估应当充分结合本地区城市发展和民生诉求，征询相关部门意见，组织专家论证，结合城市发展和公共利益，合理确定城市更新需求。
第十七条城市更新区域评估应当形成评估报告，主要包括以下内容：
（一）片区评估。明确片区功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。
（二）更新单元。围绕建设“美丽青城、草原都市”战略定位，按照公共要素配置要求和相互关系，结合《呼和浩特市城市更新专项规划》、片区评估和产业功能布局，依照片区更新的原则划定城市更新单元。
（三）必要性和可行性。综合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金平衡等方面因素，论证城市更新的必要性和可行性。
第五章 城市更新单元评审
第十八条城市更新单元是综合考虑基础设施和公共服务设施相对完整，以道路、河流等自然要素和产权范围为边界，所划定的相对成片并可以进行设施和利益统筹的区域。城市更新单元可包括一个或多个城市更新项目。
除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。
要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。
第十九条责任主体按照《呼和浩特市城市更新专项规划》、城市体检结果，充分结合本地区城市发展和民生诉求，选取一流的策划、设计、运营团队，组织编制城市更新单元实施方案。城市更新单元实施方案应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，达到城市设计和单元规划建设方案深度。
实施方案应当紧密结合城市发展战略定位，以《呼和浩特市城市更新专项规划》为指引，拟定更新范围、内容、方式及建筑规模、开发建设指标、使用功能、建设计划、土地取得方式、资金筹措方式、运营管理模式等，确定城市更新单元功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。
第二十条有关区政府建立城市更新调查、评估制度，梳理评测既有建筑状况。未完成既有建筑状况调查评估的，不得实施城市更新。调查内容为：
（一）基础数据调查。收集辖区建成区范围内的土地、房屋及公建配套、人口、经济、产业、市政设施及城市绿地等现状基础数据；
（二）文化遗产调查。调查历史文化街区和历史建筑等文化遗产，明确应保留保护的建筑清单；
（三）公众意愿调查。结合城市体检评估成果，逐步建立健全城市更新数据库。
第二十一条城市更新鼓励策划、设计、运营一体化的运作模式，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，力求实现项目自身或城市更新单元、多个城市更新单元盈亏平衡。受特殊控制区等影响的城市更新项目报经市城市更新工作领导小组同意后，可通过全城统筹、联动改造实现异地平衡。
第二十二条责任主体将城市更新单元实施方案报市城市更新工作领导小组办公室，市城市更新工作领导小组办公室组织城市更新专家委员会、市有关部门对城市更新单元实施方案进行评估，综合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金筹措等方面因素，论证城市更新的必要性和可行性，结合城市发展和公共利益，合理确定城市更新需求。
第二十三条责任主体按照专家评审意见对城市更新单元实施方案修改完善后，上报市政府审批。实施方案批复文件作为后续规划管理和办理相关审批手续的重要依据。
第六章 城市更新项目实施
第二十四条确定实施主体。按有关规定确定城市更新项目实施主体，主要包括市级、区级国有企业及其他市场主体等。实施主体应具备信誉等级良好、资产负债率较低、融资能力较强、项目管理经验丰富等优势。
市、区政府可根据城市更新项目实际情况，对实施城市更新的实施主体，可采取增资或经营性资产注入、融资贴息等方式予以支持。
第二十五条更新区域内的城市更新活动，由责任主体统筹开展。零星更新项目，物业权利人有更新意愿的，可以由物业权利人在责任主体的统筹组织下，通过直接委托、公开招标等方式确定实施主体。由物业权利人实施更新的，可以采取与市场主体合作方式。
第二十六条责任主体将城市更新项目纳入土地全生命周期管理，可结合城市规划、产业规划，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有和年限、节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。
第二十七条责任主体按照市政府对城市更新单元实施方案的审批意见，结合实施主体，制定城市更新年度计划，报市城市更新工作领导小组办公室备案。
年度计划包括具体项目（储备项目和实施项目）、前期业主或实施主体（行业主管部门）、边界和规模、投资及进度安排等内容。
第二十八条市城市更新工作领导小组办公室按照有关区政府备案的城市更新年度计划，制定全市城市更新年度计划。
建立年度计划动态管理机制，纳入年度计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态监督管理，享受城市更新相关政策和资金支持。
重大建设项目按市政府相关办法履行审批程序。城市更新项目成熟一个报批一个。项目确需调整的，按照原程序重新审批。
第二十九条对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，征求市有关部门意见，严格履行报批程序。
第七章 城市更新实施方案
第三十条各区政府应当选取一流的策划、设计、运营团队，根据城市更新实施计划组织制定实施方案。实施方案包括更新方式、实现途径、设计方案、建设方案、运营方案等内容。实施方案应当紧密结合城市发展战略定位和城市规划建设理念，以《呼和浩特市城市更新专项规划》为指引，对城市功能、业态、形态等进行整体策划，优化调整传统产业，塑造高端城市业态，高水平、高质量推动城市更新。
第三十一条城市更新应当坚持策划、设计、运营一体化，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，力求实现项目自身盈亏平衡。
第三十二条城市更新可单独或综合采取下列方式推动实施：
（一）保护传承。在符合保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、综合整治和功能优化，对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，但不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料。
（二）优化改造。维持现状建设格局基本不变，通过对建筑进行局部改建、功能置换、修缮翻新，以及对建筑所在区域进行配套设施完善等建设活动，加大老旧小区宜居改造，促进建筑活化利用和人居环境改善提升。
（三）拆旧建新。将原有建筑物进行拆除，按照新的规划和用地条件重新建设。
第三十三条城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。
城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。
第三十四条城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。
鼓励各区政府将城市更新项目纳入土地全生命周期管理。各区政府可与实施主体商议，结合城市规划、产业规划，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有、持有年限和节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。
第三十五条实施方案经市住房和城乡建设主管部门会同市自然资源主管部门审查，由各区组织实施。
第八章 支持政策
第三十六条在符合区域规划、土地利用规划的前提下，允许按城市设计进行不同地块之间的容积率转移。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。
第三十七条城市更新可适用《呼和浩特市高污染燃料禁燃区综合管理暂行办法》开展土地综合改造利用。
第三十八条市自然资源主管部门会同土地收储部门根据《呼和浩特市城市更新专项规划》，结合城市更新方式制定分类地价评估政策、标准及土地使用年限。
符合自主改造政策和城市规划的城市更新项目，改变原规划条件的，须采取“双评估”补差方式缴纳土地价款。
第三十九条市住房和城乡建设主管部门建立城市更新管理制度。新建、改建、扩建、整治等各项城市更新建设活动应当符合空间形态和功能提升的要求。
第四十条多渠道筹集城市更新资金，具体包括：
（一）财政资金；
（二）金融机构资金；
（三）市场主体投资；
（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；
（五）城市更新专项基金；
（六）其他符合规定的资金。
第四十一条城市更新年度计划项目，由市级统筹，积极争取中夹、省补助资金支持。充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防滂等专项财政资金统筹用于城市更新。
城市更新项目形成的土地价款，可支配部分统筹用于城市更新。对列入城市更新年度计划的项目，本着支持项目推进的原则，结合项目拆迁成本、运营方式等情况，采取一事一议的方式，综合确定土地收入分配办法。
第四十二条鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，探索城市更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。
第四十三条设立城市更新资金，用于支持城市更新工作。对政府投资项目，以属地直接投资方式予以支持；对城市发展需要且难以实现平衡的项目，经市政府认定后可采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。
第四十四条鼓励积极利用国家政策性金融对城市更新的支持政策筹集资金。引导商业金融机构创新服务产品，支持城市更新资金筹措。
第四十五条强化城市更新风险防控。财政部门指导梳理债务规模、总量、性质，针对经营过程中可能出现的各种流动性、局部性、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序。涉及居民回迁安置、政策性贷款、债券、公益事业、财政投资、国企投资等城市更新项目，要进一步强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。
第九章 附则
第四十六条责任主体、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任。
第四十七条领导小组办公室建立目标考核制度，对城市更新相关工作涉及的市有关部门、有关区政府、有关责任单位工作情况进行监督、检查和考核。
第四十八条市级有关部门按照本办法制定土地、规划、建设、城市管理、不动产登记、财税等相关配套文件。
第四十九条本办法自公布之日起施行，有效期2年。
