2023年4月18日，山东省自然资源厅为进一步深入推进节约集约用地，保障土地市场平稳健康运行，起草了《关于进一步规范国有土地出让管理工作的通知》（征求意见稿）。
山东省自然资源厅
关于进一步规范国有土地出让管理工作的通知
（征求意见稿）
各市自然资源主管部门：
近年来，各地不断规范国有建设用地使用权出让行为,加强土地市场领域廉政建设,维护公开公平公正的土地市场秩序,对促进土地资源的优化配置、推动经济社会平稳健康发展起到了重要作用。为进一步深入推进节约集约用地，扎紧制度的笼子，保障土地市场平稳健康运行，根据有关土地法律法规等规定，现就进一步加强国有土地出让管理有关事项通知如下：
一、严格土地出让前期管理
（一）严格规划编制与实施。坚持政府主导,依据国土空间总体规划,加快城镇开发边界内控制性详细规划编制,做好与其他专项规划衔接。市、县（市）自然资源主管部门要依据控制性详细规划,确定拟出让地块规划条件,向社会公开，并纳入出让合同。不得以专项规划、片区策划、实施方案、城市设计等名义替代详细规划设置规划条件。
（二）编制实施国有建设用地供应计划。各市、县（市）要按照“总量控制、城乡统筹、节约集约、结构合理、供需平衡”的原则科学制订，按规定程序公布并严格执行年度建设用地供应计划，做到土地出让规模适度、有序推进。每年3月31日前,各市、县（市）应将年度国有建设用地供应计划在自然资源部门户网站（中国土地市场网）公布，同时在山东省土地市场网和本地自然资源主管部门门户网站向社会公开。
（三）优化创新营商环境。土地收储后拟供前，各相关部门在本级政府统一协调下开展地质灾害、地震安全、气候可行性、水资源论证、水土保持、防洪、考古调查勘探发掘、土壤污染状况等评估，并对地块进行文物、历史建筑保护对象、古树名木、人防工程、地下管线等现状普查，形成评估结果和普查意见清单，建立“用地清单制”工作机制。相关评估和调查费用按规定纳入土地储备成本。
（四）科学编制土地出让方案。土地出让由土地所在地的市、县（市）人民政府有计划、有步骤地进行,由市、县（市）自然资源主管部门具体组织实施。土地出让方案，应当以规划条件为依据，由市、县（市）自然资源主管部门牵头编制,报同级人民政府批准后实施。重大产业项目用地，应将产业主管部门提出的产业要求纳入土地出让方案。不符合土壤污染环境质量治理要求的地块不得出具规划设计条件，不符合产业政策的项目，一律不得进入供地程序。 土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让。
（五）严格执行“净地”出让规定。拟出让宗地应是安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，土地权利清晰并已注销原土地权利证书，具备动工开发基本条件的“净地”。不具备“净地”条件的宗地，一律不得出让。不得以政府、管委会出具限期达到“净地”条件的承诺函等形式变相规避“净地”出让要求。
二、规范土地出让环节管理
（一）加强土地出让公告管理。市、县（市）自然资源主管部门要将土地出让公告通过自然资源部门户网站（中国土地市场网）公布，同时在山东省土地市场网和本地自然资源主管部门门户网站向社会公开，也可通过报刊、电视台等媒体公开发布。推动在公告中注明不动产单元代码，实施“一码管地”。市、县（市）自然资源主管部门要对土地出让公告内容的合法性和真实性负责，对宗地出让主体、出让方式、出让年限、出让面积、规划条件、竞买保证金、土地现状条件、开发建设期限等公告要素进行严格把关。
1.出让主体。土地使用权出让主体应为市、县（市）人民政府，由市、县（市）自然资源主管部门作为出让方具体实施。各类开发区管理委员会不得作为出让方与受让方订立土地使用权出让合同。
2.出让年限。各类用地出让年限不得超过土地使用权出让法定最高年限，即住宅用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他用地50年。
工业及公共服务等国有建设用地，可以采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等供应方式。弹性年期出让由市、县（市）人民政府根据产业类型、投资额度、企业需求等科学确定出让年限，但不得超过法定出让最高年限。长期租赁,具体租赁期限由合同约定,一般不低于5年，最高年限为20年，期满可续期。先租后让、租让结合的，先行租赁期限由合同约定，但不得超过20年，转为出让时，租让年限合计不得超过该宗土地法定出让最高年限。
3.出让面积和规划条件。住宅用地宗地出让面积不得超过下列标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市及大城市以上20公顷;住宅用地容积率必须大于1.0;其他用地应当按具体用地标准和节约集约、符合规划的原则，合理确定出让面积和规划条件。
4.强化建设用地总量和强度双控。严格落实建设用地控制标准，提高节约集约用地水平。要切实发挥标准的控制和引领作用，在城市、建制镇、农村居民点和各类开发区规划建设中，严格按照区域规划建设用地控制指标，合理确定建设用地规模。对尚未颁布土地使用标准的建设项目和因安全生产、地形地貌、工艺技术等有特殊要求需要突破标准的建设项目，应按有关规定开展建设项目节地评价，合理确定用地规模。
5.深入推进工业用地“标准地”出让。引导各市、县（市）研究提出主导产业、项目方向、投资强度等相关指标，一次性公示出让条件，推动“用地清单制”与“标准地”出让相结合，实现项目“拿地即开工”。
6. 市、县（市）自然资源主管部门应将工业用地产业准入要求与土地用途、规划条件、节约集约要求等一并纳入供地公告，对后期监管有转让（含分割转让）、转租或股权转让限制要求的，也应一并向社会公开。
（二）规范设定土地出让前置条件。对于国家支持发展的新产业、新业态建设项目，可由投资和产业主管等部门提出产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应条件，提出供应前置条件的投资和产业主管等部门应书面明确设置土地供应前置条件的理由或必要性、适用要求、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式等。市、县（市）自然资源主管部门认为相关前置条件不影响公平、公正竞争的，可以予以设置。在制定供地方案和签署供地文件时，除将相关内容写入外，还应当将提出前置条件部门出具的上述书面文件作为附件一并收入，并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明。
出让经营性房地产用地时,严禁在招标拍卖挂牌出让公告及竞买须知等文件中为特定竞买人加设影响公平竞争的前置或后置条件。
(三)规范土地出让定价机制。市、县（市）自然资源主管部门要按规定及时编制、更新和完善本辖区的基准地价体系，经本级政府批准后向社会公布。土地评估机构要依据法律法规和技术规范，认真研究土地市场价格与税费负担、建安成本、财务费用、合理利润的关系，充分考虑规划条件、产业政策、土地区位、市场变化、土地成本等多种因素对土地市场价格的影响，科学合理地开展拟出让宗地的地价评估工作，独立出具拟出让宗地的土地估价报告和土地估价技术报告，并严格履行电子备案程序。
（四）严格规范土地出让底价。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地用途、规划条件、土地估价结果、政府产业政策（产业类型、产业形态、产业规模及自持比例等）、土地市场行情和合理竞价空间等因素集体决策、综合确定。
商品住宅用地的土地出让底价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让底价的20%。
对多方式供应的工业用地实行地价鼓励支持政策。在不同供应方式折算到最高年期土地价格基本均衡的前提下，明确价格（租金）标底。价格（租金）不得低于工业用地的成本价（租）。工业用地的成本价（租）可以采取片区内不同用途土地面积或土地价格占比分摊计算。采取长期租赁的，租赁期间租金不调整的，可按不低于该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定年租金标底；租金调整的，可按该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定首期年租金标底；租金调整周期不得低于5年，以后各期租金标准应依据届时土地评估价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的10%。采取先租后让的，租赁期租金标准按照租赁期与最高年期的比值进行年期修正确定。转出让后，已交租金冲抵出让价款。租让年期之和不超过法定最高出让年限。鼓励在出让阶段实行弹性年期。采取弹性年期出让的，出让价格标底按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。
（五）优化工业用地供应程序。
1.采取长期租赁的，实行挂牌方式。在20天公告期结束时只有一个申请人符合竞买资格和竞得条件的，直接确定其为竞得人；申请人多于一个的，通过竞价确定竞得人。
2.采取先租后让的，租赁和出让一并进行招标拍卖挂牌。市、县（市）自然资源主管部门应明晰租赁期限、租赁转出让的条件，以及租赁阶段解除合同时地上建筑物和其他附着物的补偿标准，一并向社会公告。参照招标拍卖挂牌出让程序确定竞得人，签订国有建设用地租赁合同。租赁期届满符合转出让条件后，与土地使用者直接签订国有建设用地使用权出让合同。
3.采取弹性年期出让的，按照招标拍卖挂牌出让的部门规章和操作规范实施。
（六）规范土地出让合同管理。土地出让成交公示截止后，中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。
商品住宅用地出让活动结束后10个工作日内，要按规定公开出让结果，进行成交公示。成交公示结束后10个工作日内，签订《国有建设用地使用权出让合同》，并按照合同约定缴纳出让金。采取分期方式缴纳出让金的，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年（自合同签订日期开始计算）。出让合同必须明确土地面积、用途、容积率、建筑密度、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须依法追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。推进在出让合同中登载“不动产单元代码”，支撑“不动产单元代码”贯穿建设项目全生命周期。市、县（市）自然资源主管部门要加强土地出让合同书执行管理，督促土地受让人依法履行土地出让合同。有开发企业为政府代建幼儿园、养老院等附属设施的，在出让合同中应明确产权移交方式。
实施“标准地”出让的，在市、县（市）自然资源主管部门依法与竞得土地企业签订国有建设用地使用权出让合同的同时，市、县（市、区）政府或其指定的部门（机构）与企业签订“标准地”履约监管协议，根据具体控制标准等商定履约标准、指标复核办法、承诺事项、违约责任等权利义务。企业按照具体项目履约标准作出书面承诺，对违反承诺的，依法追究其违约责任。
三、做好土地出让金收缴衔接工作
（一）做好土地出让金信息推送工作。市、县（市）自然资源主管部门按现行职责负责提供国有土地使用权出让金信息，及时将审批文书、成交确认书、合同或协议，以及缴费人、缴费金额等明细信息推送给税务部门和财政部门，配合做好系统互联互通和信息共享工作。
土地出让成交后，对未按规定缴清全部国有土地使用权出让金的单位或个人，不予办理国有建设用地使用权首次登记，不得按土地出让金缴纳比例办理土地使用权分期分割登记手续。
（二）严禁违规减免土地出让金。各地要严格执行国家和省有关规定，不得以任何名义少征、减免土地出让金和违约金，不得以解决历史遗留问题、以土地换项目、以土地作补偿、先征后返、奖励补贴等形式变相减免土地出让收入或进行虚假招标拍卖挂牌出让土地。
四、健全土地出让履约监督管理
（一）建立规划条件变更审批制度。土地出让成交后,出让方和受让方要严格执行签订的土地出让合同，不得擅自变更规划条件。不符合法定调整条件的,不得改变空间范围、土地用途、容积率及与容积率有关的规划条件。带设计方案出让的,不得改变设计方案。对于符合国土空间规划有关规定的情形确需变更规划条件的，受让方应当向自然资源主管部门提出申请。自然资源主管部门要通过论证会、听证会或者其他方式征求专家、利害关系人的意见，并按照规划编制和审批的程序进行修改，不得以会议纪要、抄告单等形式替代规定的变更程序。建设单位应当根据调整后的规划条件,及时向自然资源主管部门申请办理签订出让合同变更协议或重新签订出让合同,并按照规定补缴土地出让金,补缴金额应在组织评估后经集体研究确定。
（二）健全土地利用动态巡查制度。各地要采取建设项目用地信息公示、项目开竣工申报、现场核查、竣工验收、定期通报、建立诚信档案等方式，切实加强出让土地开发利用的全程监管，督促受让人严格按照合同约定开发利用土地。对竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定及时开竣工、未按合同约定用途或开发利用条件建设的，要按照相关法律法规进行处理，处理结果及时向社会公开，并纳入企业诚信档案。
（三）严禁违规干预土地出让。不得以抄告单、招商协议、投资协议等方式事先确定，量身定做设置出让条件、土地使用条件，违规确定土地出让起始价、底价;不得干预招标拍卖挂牌出让过程和出让结果，违规批准调整土地用途或其他规划条件、土地使用条件，违规处理土地招标拍卖挂牌出让及土地出让合同纠纷等。
五、建立健全企业信用信息共享共管机制
加强土地市场诚信体系建设，强化信用信息归集共享服务，发挥信用信息平台效能。充分发挥公共信用信息平台支撑信用应用服务的能力和作用，建立同税务、财政部门间信用信息归集应用服务和业务管理沟通机制，实现信用信息深度共享。利用现代化数字技术，不断丰富创新信息归集、共享和交换方式，实现横向与部门的无缝对接、纵向与市县两级的智能联通。
突出协同联动治理，完善信用联合奖惩机制。依法依规强化信用激励和约束措施，形成政府部门协同联动、行业组织自律管理、信用服务机构积极参与、社会舆论广泛监督的共同治理格局，营造良好的诚信环境。完善联合奖惩机制，不断强化实施守信激励、失信惩戒的相关措施。将企业违规、违约行为信息纳入省公共信用信息平台，通过“信用中国（山东）”进行公示，对严重失信责任主体依法依规实施联合惩戒。
