2023年2月4日，广州南沙经济技术开发区规划和自然资源局为贯彻落实《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》（国发〔2022〕13号），加快推动乡村振兴战略实施，切实保障被征地农村集体经济组织的合法权益，印发《广州市南沙区关于征收农村集体土地留用地管理工作的意见》穗南开规划资源规字〔2023〕1号；已经管委会、区政府同意，现印发给各镇（街），开发区（区）各部门、各直属机构，请结合实际贯彻实施。实施过程中遇到的问题，请径向开发区规划和自然资源局反映。
广州市南沙区关于征收农村集体土地留用地管理工作的意见
第一章 总则
第一条 为贯彻落实《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》（国发〔2022〕13号），加快推动乡村振兴战略实施，切实保障被征地农村集体经济组织的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）《广东省自然资源厅关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》（粤自然资规字〔2020〕4号）《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》（穗府办规〔2018〕17号）《广州市规划和自然资源局关于加快推进留用地落地兑现工作的通知》（穗规划资源规字〔2019〕3号）等有关规定，结合南沙区实际，制定本工作意见。
第二条 本意见旨在构建留用地兑现基准体系，拓宽留用地兑现路径，推进留用地高质量开发利用，加强留用地土地全生命周期管理，着力保障和改善民生，扎实稳妥推进城乡建设，助力乡村振兴和共同富裕，推动南沙开发开放。
第三条 留用地指标核定、选址、流转等，省、市既有相关规定已明确的，从其规定；省、市相关规定未明确的，按照本意见执行。
第二章 留用地指标核定
第四条 1992年1月1日至2012年2月29日期间已实施征地，征地协议未约定留用地计提比例或约定不明确的，留用地指标按实际征地面积的15%核定；2012年2月29日后实施征地的，留用地指标按实际征地面积的10%核定；已办理规划用地手续的留用地再次被政府征收的，按原抵扣留用地指标面积等量返还留用地指标。
第五条 属于储备用途成片（预）征地的，经征地单位与镇政府（街道办事处）、被征地农村集体经济组织共同确认，留用地指标按（预）征地面积的10%核算。
第六条 建设项目启动（预）征地时，根据征地面积、土地权属等情况，区规划和自然资源部门在征地预公告发布并取得土地勘测定界技术报告后，向被征地农村集体经济组织预核留用地指标，核发留用地指标核定书，并同步开展规划选址、办理留用地报批手续。（预）征地项目用地未获批准且不再征地的（已实际交付使用土地的除外），预核指标自动失效，直接注销原留用地指标核定书。
第七条 （预）征地面积是留用地指标核定的基数，不包含征收后作为村留用地、非公寓式村民居住安置用地的土地面积。
第三章 留用地指标兑现
第八条 留用地兑现方式。留用地可选择折算货币补偿、置换物业、实物留地三种方式兑现，（预）征地时由被征地农村集体经济组织书面确认兑现方式。
第九条 在尊重被征地农村集体经济组织意见的前提下，鼓励以折算货币、置换物业方式兑现落实留用地。留用地指标面积小于3亩的原则上不予独立选址，鼓励以折算货币补偿、调剂等方式予以兑现落实，或结合其他指标集中选址。
已实物留地的村留用地根据农村集体经济组织申请可以转为货币补偿、置换物业的方式兑现，农村集体经济组织应与区规划和自然资源部门、征地单位签订留用地兑现方式变更协议，留用地兑现方式变更协议签订时间作为货币补偿基准地价核准时点。
第十条 设置留用地兑现基准权益价值。留用地兑现基准权益价值综合本区域办公用地、工业用地级别基准地价拟定，作为货币补偿兑现方式、等权益价值置换等情况的价值参考，具体计算方式如下：
留用地兑现基准权益价值=留用地指标核定面积×50%×本区域办公用地级别平均楼面地价×2+留用地指标核定面积×50%×本区域工业用地级别地面地价×2
第十一条 鼓励留用地折算货币补偿。被征地农村集体经济组织选择折算货币补偿的，留用地折算货币补偿金额按申请兑现时点的留用地兑现基准权益价值的1.5倍确定，由征地单位与被征地农村集体经济组织签订留用地折算货币补偿协议，予以实施。
第十二条 鼓励留用地置换物业。被征地集体经济组织选择置换工业性质物业的，按照每亩留用地置换800平方米工业性质物业建筑面积执行；选择置换商业商务性质物业的，按照每亩留用地置换400平方米商业商务性质物业建筑面积执行。采用置换物业方式兑现留用地的，由区规划和自然资源部门、征地单位与被征地农村集体经济组织协商签订留用地置换物业协议，约定置换物业建筑面积、位置、用途、交付时间、交付标准、物业返租等内容。
置换物业原则上在农村集体经济组织所属镇（街道）域范围内兑现，可在被征收土地范围内进行建设，或通过筹集其他土地上的经营性物业予以落实。
第十三条 优化留用地实物留地。留用地依据国土空间规划进行选址和确定用地性质。实物留地具体程序如下：
（一）确定选址。被征地农村集体经济组织根据留用地指标核定书向区规划和自然资源部门提出留用地选址申请。区规划和自然资源部门按照留用地指标核定书确定的面积进行选址落地,出具留用地选址规划意见，选址规划意见中载明留用地面积、位置和用地性质。留用地的选址应符合国土空间规划，服从规划确定的用地功能安排。鼓励留用地统一规划，集中安置。
对于已选址留用地，因规划调整或基础设施、重大项目建设需要，可按照等权益价值置换原则，将留用地位置调整置换，调整置换后原留用地交还政府。
（二）用地报批。留用地选址确定后，由被征地农村集体经济组织根据规定申请办理建设用地报批手续，由征地单位协助开展报批工作。
（三）用地规划性质的确认。留用地按净用地不超过50%为商业商务用地、其余为工业用地来确定用地性质。留用地基准容积率设定为毛容积率2.0。
留用地用于建设教育、体育、公共文化、医疗卫生、社会福利设施等社会事业项目的，农村集体经济组织可向区规划和自然资源部门申请调整用地规划性质。
留用地开发利用前，被征地农村集体经济组织应先行完成本村域范围内各开发项目的征地相关手续，并向区规划和自然资源部门书面申请确认留用地的土地性质、规划指标，在取得书面回复前不得开展公告、表决、招商等活动。
本意见印发前，留用地已取得的有效规划批复明确了用地性质、容积率指标的，按批复执行。
第四章 留用地开发利用
第十四条 积极推进留用地高效开发利用。留用地原则上用于发展国家、省市鼓励产业。按本意见第十三条取得区规划和自然资源部门书面回复确认留用地规划指标后，被征地农村集体经济组织就留用地开发利用、产业类型、规划建设标准报属地镇政府（街道办事处），由属地镇政府（街道办事处）牵头征询区发展改革、招商、规划和自然资源等部门意见，根据各部门的产业发展建议指引对留用地进行开发利用。
留用地开发利用模式主要包括村集体自主开发建设、引入市场主体合作开发、政府统筹开发、土地收储出让、留用地使用权入市流转、统筹旧改开发等类型。
第十五条 村集体按规划可自主开发建设留用地。农村集体经济组织申请自主开发留用地的，应严格按照规划用途使用。留用地拟建设经营项目征询区招商部门意见后，按照建设用地申请程序向区规划和自然资源部门申请办理土地供应手续。
第十六条 鼓励引入市场主体合作开发。农村集体经济组织经依法表决通过，按照区规划和自然资源部门出具的规划条件，提出留用地合作开发条件，通过市、区公共资源交易平台公开选取合作开发主体，以入股、联营等方式合作开发建设。
采取土地出租方式的，出租年限不超过20年；采取入股、联营等合作开发方式（不涉及土地使用权转移或土地出租）的，合作开发年限不超过40年。
第十七条 加大政府统筹开发利用力度。已实物兑现的留用地，纳入地方产业规划及招商引资平台管理。鼓励农村集体经济组织与区相关部门协商签订托管协议，由政府通过统一招商等方式对留用地进行统筹开发利用，根据托管协议约定分享相关收益。鼓励农村集体经济组织与区属、镇属国有企业合作，以出租、作价入股、联营等形式对留用地进行开发利用。
第十八条 留用地收储出让。被征地农村集体经济组织可以申请政府收储、出让国有建设用地性质的留用地。适用收储出让模式的留用地应符合本意见第十三条规定，已完成实物留地，未被转让、出租、抵押且权属清晰无争议。
被征地农村集体经济组织在镇政府（街道办事处）指导下，按照集体资产交易相关规定对留用地收储出让进行公告、表决、公示，经镇政府（街道办事处）审核同意后，向区规划和自然资源部门提出留用地收储出让的书面申请。
经审批后，由区规划和自然资源部门组织公开挂牌出让。土地成交且土地竞得人全额缴交土地出让金后，被征地农村集体经济组织可向区规划和自然资源部门申请收储补偿款，收储补偿款为收储出让的留用地基准容积率建筑面积对应的土地出让金扣减各类国家（省市）计提的税费、土地出让收入市级分成及政府已为该农村集体经济组织垫付的各项费用。
第十九条 鼓励留用地使用权入市流转。经依法表决通过的，被征地农村集体经济组织可通过出让、转让等形式将留用地使用权入市流转。土地使用权流转应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，在公共资源交易平台通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
留用地采取土地转让（含集体建设用地出让）方式入市流转的，土地使用权最高出让年限为：工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合办公或者其他用地50年。
第二十条 鼓励留用地纳入城市更新项目统筹开发。被征地农村集体经济组织有旧村改造需求或计划的，应将符合国土空间规划的留用地纳入旧村改造范围统筹开发，并可依照等权益价值原则置换留用地权益建筑量。
农村集体经济组织在自身留用地指标已落实的前提下，出于消化历史遗留建设用地、城市更新、乡村振兴项目建设等实际需要，可申请调剂留用地指标。调剂留用地指标的，调入方向调出方支付不低于调出方所在地的留用地折算货币补偿标准的指标调剂费用。
第二十一条 留用地应按照本意见第十三条确定的用地性质开发利用。留用地规划指标确定时超过基准容积率的，容积率提高部分按80%比例复合抵扣留用地指标。
留用地指标已全部兑现，在符合国土空间规划的前提下，农村集体经济组织因自身发展需要提高留用地开发强度的，超基准容积率部分由政府统筹，可由政府按物业建设成本价3500元/平方米回购，也可由镇政府（街道办事处）、农村集体经济组织协商分配使用，农村集体经济组织自用部分不大于50%，物业建设费用由村或用地单位承担。
在符合国土空间规划的前提下，超基准容积率部分用于建设工业产业、公共服务配套设施等，不需复合抵扣留用地指标，不需交由政府统筹。需要移交的配套公共服务设施，按国土空间规划及配套公共服务设施管理有关规定建设及移交。
第二十二条 规范留用地开发利用手续。留用地开发利用涉及的产业项目引入、留用地使用权出租、收储、抵押等，农村集体经济组织应严格按照《中华人民共和国村民委员会组织法》《广东省农村集体经济组织管理规定》《广东省农村集体资产管理条例》《广州市农村集体资产交易管理办法》《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等规定，经村民会议（村民代表会议）或集体成员大会（成员代表会议）讨论决定后开展。所在镇政府（街道办事处）负责进行指导，对留用地开发利用全流程加强统筹、监督与管理。
第二十三条 规范留用地开发利用收益管理。留用地的收益资金应设专账管理，并定期向农村集体经济组织成员公布收益使用情况。对留用地的相关资产、收益、支配的管理按照《广州市农村集体“三资”管理责任追究制度》（穗文〔2015〕6号）执行。所在镇政府（街道办事处）负责对资金的使用进行监督。
第二十四条 加强留用地全生命周期管理。区规划和自然资源部门以农村集体经济组织为单位建立留用地指标台帐，对留用地指标的核定、使用、调剂、注销等进行动态跟踪管理。
征地单位以被征地农村集体经济组织为单位建立征地台账，配合区规划和自然资源部门对征地产生留用地指标的兑现进行动态跟踪管理。
各镇政府（街道办事处）应主动与区招商部门对接和推送辖内留用地信息，利用留用地承接符合条件的优质产业项目，促进留用地及时高效开发利用。
农村集体经济组织应定期向所在镇政府（街道办事处）报送留用地上集体物业建设、确权及各经济合作社留用地指标使用等情况。
第五章 附则
第二十五条 本意见施行前，已按《关于在我区试行货币加物业兑现村留用地工作指导意见》(穗国房南开〔2012〕127号)开展留用地兑现工作的，留用地开发利用依原批准文件相关内容实施。
经审定同意按居住（商住）用地收储出让的，收储补偿款按照土地出让成交价款减去市政投入成本（按成交价的30%计核）核定。收储补偿款按不高于30%的比例作为货币补偿支付至被征地农村集体经济组织，其余部分支付至被征地农村集体经济组织、土地竞得人、镇政府（街道办事处）三方共管银行账户，用作村回购商业物业的建设资金。
第二十六条 本意见下列用语的含义：
（一）（预）征地，是指《中华人民共和国土地管理法》规定的土地征收行为，其中：“预征地”是指征地前期工作，包括发布征收土地预公告、拟定征地补偿安置方案等行为；“征地”是指征收土地申请经依法批准后的征收土地行为。
（二）（预）征地面积，是指根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定依法实施征收的、符合国土空间规划并在国土空间规划确定为建设用地的农民集体所有的土地。
（三）留用地兑现基准权益价值，是为体现留用地不同兑现方式的公平性和效益性，综合广州市留用地基准容积率及土地价值评估，结合南沙区实际，设置的留用地指标兑现标准和尺度。
（四）级别基准地价，是指经市政府批准后对外公布实施的广州市国有建设用地使用权级别基准地价，一般每2-3年更新一次，具体以广州市国有建设用地使用权基准地价发布平台发布信息为准；本区域级别基准地价，是指在市发布国有建设用地级别基准地价基础上，被征地农村集体经济组织所在镇（街）相应用地类型的平均级别基准地价；集体建设用地性质的留用地参照执行。
第二十七条 本意见自印发之日起施行，有效期5年，根据实施情况适时进行修订。本意见在有效期内如遇法律、法规或有关政策调整变化的，从其规定。
附件：
